Николай Голованов – Учебник. Правовое регулирование недвижимости (страница 7)
Как представляется, признак капитальности строения целесообразно раскрыть в ст. 1 ГрК РФ, где приводятся основные понятия, используемые в данном нормативном правовом акте, и, в частности, в п. 10, перечисляющим объекты капитального строительства. Например, можно утверждать, что капитальность является ключевым показателем прочности объекта, который обеспечивает длительную и безаварийную его эксплуатацию. Кроме того, рекомендуется определить группы капитальности для различных типов объектов, указав максимальные сроки такой эксплуатации (например, для жилых зданий, промышленных сооружений, а также объектов иного назначения). Факторы, определяющие капитальность, включают тип используемых материалов, особенности конструкции, устойчивость к пожарам, землетрясениям и другим стихийным бедствиям, а также уровень благоустройства и др.45.
Среди ученых и в судебной практике иногда возникает вопрос о степени строительной готовности объекта для признания его не завершенным строительством46. Практический смысл в ответе на этот вопрос, если и имеется, то только с точки зрения оценки произведенных затрат. Думается, что строительную готовность объекта целесообразно выражать в процентах, соотнесенных с указанными затратами. Рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества России от 18.01.2001 года № 91-р, которые подразделяют незавершенное строительство на «начальную», «среднюю», «высокую» и «завершающую» стадии, не в полной мере отвечают этой задаче, поскольку включают в начальную и среднюю стадии работы, предваряющие строительство, в том числе проектирование, определение поставщиков оборудования и материалов, их поставку, возведение временных построек и т.п. (п. 6.7.1, 6.7.2.).
Что касается упоминавшегося выше признака включения объекта незавершенного строительства в соответствующий государственный реестр, то он является формальным, никак не связанным с его существенными свойствами. Данное обстоятельство лишь открывает возможность участия такого объекта в гражданском обороте (купля-продажа, аренда, дарение, мена и др.).
В подтверждение сделанного вывода приведем Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 года № 2147, где фундамент и стены дома были признаны недвижимостью, независимо от факта государственной регистрации объекта в качестве недвижимого имущества.
На наш взгляд, более важными являются другие признаки незавершенного строительства, а не факт его регистрации (внесения на кадастровый и технический учет), и в частности касающиеся того, что объект является новым или реконструируемым, что дальнейшее возведение (реконструкция) объекта по различным причинам не ведется и что незавершенность производимых на нем работ препятствует вводу его в эксплуатацию.
Что касается реконструкции объекта, то стоит заметить, что Градостроительный кодекс РФ не увязывает ее с незавершенным строительством (п. 10 ст. 1), однако характер работ при реконструкции (увеличение количества этажей, расширение объекта, его объема, замена несущих конструкций и т.п.) позволяет говорить, что при их прекращении последствия для объекта наступают такие же, как и при прекращении строительства. Это дает основание говорить о необходимости приравнять недоведённую до конца реконструкцию объекта к правовому режиму незавершенного строительства48.
Также важно отметить наличие разрешения на строительство объекта, которое подтверждает соответствие проектной документации строения установленным градостроительным законодательством требованиям. Можно возразить, что данное обстоятельство не относится к естественным свойствам недвижимого объекта, однако без него не обойтись, так как в противном случае невозможно будет отграничить незавершенное строительство от самовольной постройки, которая не гарантирует надежность возводимой недвижимости (ст. 51 ГрК РФ).
Заметим, что для признания стройки (реконструкции) временно приостановленной или прекращенной вообще необходимо соответствующее официальное подтверждение, например, в виде письменного решения органа управления застройщика, в противном случае она будет считаться продолжающейся49.
Завершением разработки правовой основы незавершенного строительства стал Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218), заменивший собой ранее действовавший Закон № 122. Новый Закон разрешил регистрировать в качестве недвижимости как сам объект незавершенного строительства, так и все права на него, а также совершаемые с ним сделки.
На основании п. 3 ст. 14 и п. 1 ст. 40 Закона № 218 кадастровый учет объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прав на него осуществляются одновременно. Для этого необходимо представить довольно ограниченный круг документов: заявление, документ, удостоверяющий личность, документ об оплате государственной пошлины, правоустанавливающий документ на земельный участок, разрешение на строительство и технический план, определяющий характеристики объекта незавершенного строительства.
Разрешение на строительство, как правило, выдается органом местного самоуправления, в ведении которого состоит земельный участок, выделяемый под стройку. В случае, когда возводимый объект касается использования недр, атомной энергии, космоса, создания гидротехнических сооружений, инфраструктуры воздушного и железнодорожного транспорта, объектов обороны и ряда других, указанных в п. 5 ч. 5 ст. 51 ГрК РФ, разрешение выдается соответствующим государственным органом.
Исходя из всего вышесказанного, можно дать следующее определение незавершенному строительству:
незавершенное строительство – это объект гражданских прав, который представляет собой новое (реконструируемое) капитальное строение, возводимое (реконструируемое) на основе разрешения выданного уполномоченным на то органом местного самоуправления или государственным органом, строительные работы в отношении которого прекращены на неопределенное время в соответствии с решением, принятым соответствующей строительной организацией, в силу чего эксплуатация объекта по проектному назначению невозможна.
Имеется еще один аспект, касающийся объекта незавершённого строительства и требующий решения. Иногда капитальный объект готов к использованию, но у него нет официального разрешения. Для того чтобы его получить, необходимо собрать большой пакет документов и предоставить в регистрирующий орган. Со временем количество этих документов увеличивается, и сейчас их уже двенадцать наименований (ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Отсутствие любого из них, а также порок в содержании исключает признание возведенного объекта завершенным строительством. Ситуация может усложниться изменением требований действующего законодательства, например, к разрешенному использованию земельного участка, что имеет место довольно часто. В результате то, что было построено с учетом требований, действовавших на момент получения разрешения на строительство объекта, перестает им соответствовать к моменту получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию.
Получается, что фактически недвижимость существует, но юридически она таковой не признается до тех пор, пока уполномоченный государственный орган не подтвердит данный факт. Такое положение нельзя признать нормальным, поскольку получение разрешения на введение объекта в эксплуатацию носит формальный характер и не имеет никакого отношения к физическим свойствам строительного объекта. Нельзя считать не завершенным строительством то, что на самом деле является завершенным. Другое дело, что участвовать такой объект в гражданском обороте не может вследствие отсутствия соответствующего разрешения, но это не означает, что он сохраняет статус незавершённого строительства. По нашему мнению, такой объект можно назвать «объектом, не участвующим в эксплуатации» («неподлежащим эксплуатации»). В дополнение к вышесказанному, нормы, ужесточающие требования к строительству, не должны иметь обратной силы или применяться на него только в исключительных, четко обозначенных в законе случаях.
Обратим внимание на вопрос, связанный с оборотоспособностью земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства. До регистрации права собственности на него такой объект
находится в законном владении собственника земельного участка. Подчеркнем – объект незавершенного строительства является не частью земельного участка, а находится именно во владении его собственника. Последнее означает, что собственник земельного участка вправе распорядиться только земельным участком, но не объектом незавершенного строительства, поскольку это не единый имущественный комплекс. Иное противоречило бы ст. 130 ГК РФ, относящей незавершенное строительство к самостоятельным объектам гражданских прав. При этом возможные сделки с землей должны касаться только тех частей земельного участка, которые не связаны с незавершенным строительством, так как судьба земельного участка и возведенного на нем объекта недвижимости нераздельна (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
Первоначально зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство может только правообладатель земельного участка, а именно его собственник или арендатор, даже если они не вкладывали собственных средств в стройку. Застройщик в этом случае будет иметь обязательственные права по отношению к правообладателю земельного участка.