Михаил Барщевский – Наследство и наследники. Том II (страница 28)
Следует учитывать, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников. К такому выводу Верховный Суд РФ пришел исходя из системного толкования пункта 3 статьи 245 и пункта 1 статьи 247 ГК РФ. Таким образом, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, в виде увеличения доли лица, произведшего неотделимые улучшения, в праве на общее имущество. Для изменения доли норма ГК РФ предусматривает сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним сособственником, но при соблюдении порядка пользования общим имуществом, то есть при согласии на выполнение неотделимых улучшений всеми иными сособственниками. Иной подход влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, имущественная оценка доли которого возросла в результате такого улучшения[197].
Так что задача перед Вами и другими наследниками, господин Клюкач, стоит непростая, но благородная – суметь договориться ради сохранения «родового гнезда».
А если договориться не получится, то, как я уже отмечал, придется отправляться в суд. Помните, согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия всеми участниками долевой собственности владение и пользование ей осуществляется в порядке, устанавливаемом судом.
Говоря о пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности, хотелось бы напомнить, что общее имущество в многоквартирных домах тоже подпадает под действие правил статьи 247 ГК РФ. И в отношении него применяются те же подходы для защиты прав сособственников, что и в отношении другого наследственного имущества.
Приведу пример из судебной практики, который является показательным с точки зрения пользования любым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Верховный Суд РФ счел, что права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в долевой собственности, нарушенные в результате неправомерного использования одним из сособственников (ответчиком) общего имущества жилого дома, могут быть защищены путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшееся по делу решение, направив дело на новое рассмотрение, по следующим основаниям[198].
При возведении антенно-мачтового сооружения на кровле дома ответчиком не было достигнуто соглашение со всеми участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. В судебном порядке данный вопрос также ранее не разрешался. И хотя ответчик и обладал равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для признания действий одного из сособственников неправомерными.
Как установил Верховный Суд РФ антенно-мачтовое сооружение на кровле жилого дома не являлось объектом градостроительства и не обладало его признаками, в связи с чем при разрешении вопроса о правомерности установки данного устройства нормы ГрК РФ применению не подлежали. Между тем названное обстоятельство не освобождало сособственника от необходимости соблюдения санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, применяемых при возведении объектов подобного типа, содержащихся, в частности, в Санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов. СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03», утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 9 июня 2003 г.
В приведенном примере прослеживаются два основополагающих аспекта, которые применимы к любому вопросу, связанному с владением или пользованием имуществом, находящимся в общей долевой собственности:
– согласие всех сособственников;
– соблюдение требований законодательства, технических норм и правил.
Важнейшим правомочием собственников имущества, помимо владения и пользования, является также право распоряжения им, которое включает в себя возможность отчуждения.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ). При этом пунктом 2 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Эта статья предусматривает преимущественное право покупки продаваемой доли (об иных преимущественных правах наследников я уже писал выше в вопросе № 13 и более подробно в первом томе –
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (пункт 4 статьи 250 ГК РФ).
И, конечно, необходимо помнить, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).
В отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, судебные споры возникают достаточно часто. Чаще всего суды сталкиваются с исками об определении порядка пользования этим имуществом и о выделе доли в натуре, как правило, в целях дальнейшего распоряжения ей. Законодательно этот вопрос урегулирован не очень подробно, поэтому значимым ориентиром в этой сфере являются позиции высших судов.
Некоторые из них были сформулированы еще в советский период, в частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в которое позднее вносились изменения и дополнения в 1993, 1996 и 2007 годах.
Так, в отношении споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом, Верховный Суд, в частности, разъяснил, что иски о выделе доли и об определении порядка пользования домом как вытекающие из права собственности на строение применительно к статье 30 ГПК РФ подсудны суду по месту нахождения строения. Также отмечено, что для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке статьи 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а также разговаривать обо всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т. п.[199].