Мельник – Настольная книга посуточника. Старт (страница 4)
– Никогда не сталкивался с посуткой, кто вообще снимает квартиры?
– У вас, наверное, каждый день гости меняются?
– Зимой/осенью, наверное, вообще плохо сдается?
– Двушки/трешки только молодежь для тусовок снимает?
В общем, задавай любые вопросы, которые приблизят тебя к знаниям об особенностях рынка аренды в твоем городе.
Метод 2. Делаешь то же самое, только вместо посуточника обзваниваешь гостиницы/мини-отели/хостелы. Сезонность, по сути, одинакова у всех, так что можешь не зацикливаться на посуточниках! Для полноты картины лучше позвонить в несколько компаний. Рекомендуем не звонить с того телефона, на который ты потом будешь размещать объявления. Кстати, не забудь все записать или даже попроси, чтобы тебе прислали предложения на почту.
Выбор подходящей локации
Мы разобрали анализ рынка посуточной аренды в твоем городе, ты посчитал, сколько квартир всего сдается, сколько однушек, двушек и трешек, узнал среднюю стоимость. Посмотрел, какие сайты работают, узнал о сезонности и об особенностях города. Надеюсь, после этого ты понял, что в твоем городе можно работать.
Следующим шагом будет выявление максимально подходящей локации. Квартира должна стать твоей добытчицей и кормилицей, чтобы на нее была очередь из желающих. Как в торговом центре во время «черной пятницы».
И в этом тебе очень поможет правильная локация!
Поверь, иногда достаточно сдвинуться всего на 200—300 метров вправо или влево от некоей точки – и квартира, которую ты снял, приносит денег меньше, чем та, которая попала в яблочко. Location, как говорит одна наша коллега, – это очень важная деталь при выборе квартиры. Безусловно, квартира под посутку – это комплекс характеристик и нюансов, при соблюдении которых ты будешь выжимать с квартиры по максимуму. И наша задача – поделиться с тобой всеми этими нюансами.
Часто даже неказистые квартиры сдаются нормально, потому что они расположены возле метро, у вокзала или аэропорта. Это факт, как ни крути. А квартиры с хорошей локацией и при этом с хорошими ремонтом и мебелью сдаются еще лучше.
Для того чтобы мы были на одной волне и понимали друг друга, мы и проговариваем эти вроде очевидные, но в то же время очень важные вещи. У нас у самих, особенно поначалу, были ошибки с локацией. Наверное, в бизнесе от них никуда не деться. Однако мы хотим, чтобы ты совершил их как можно меньше.
Хорошие квартиры – те, рядом с которыми есть перечисленные ниже «магниты»:
1). Бизнес-центры, крупные и мелкие предприятия, заводы, выставочные залы и конференц-центры. В общем, любые места, в которые люди приезжают по рабочим целям. Это могут быть как разовые командировки на предприятие (например, люди приезжают на повышение квалификации), так и постоянные, когда командированный сотрудник с периодичностью приезжает в твой город.
2). Памятники архитектуры и достопримечательности. В России много красивых городов. И это не только «Золотое кольцо». Туристы приезжают изучить историю города, страны, народов. Подумай, какие в твоем городе есть интересные достопримечательности?
3). Учебные заведения. Заочники приезжают на сессию, селятся рядом с университетами. А абитуриенты, пока поступают и ищут квартиру на длительный срок, будут жить у тебя.
4). Медицинские учреждения. Это тоже хорошие «магниты». Особенно такие, где есть амбулаторное лечение, когда люди приезжают на два-три месяца. Сроки бывают разными, но, как правило, это минимум неделя. В Питере мы снимаем квартиры рядом с медучреждениями. В одном из районов все квартиры забиты, потому что рядом две больницы.
5). Спортивные учреждения. Спортсмены приезжают, чтобы готовиться к соревнованиям. Они, как правило, приезжают не на неделю, не на две, а на два-четыре дня. Но это ведь тоже прекрасно!
6). Военные части. Родители приезжают на присягу, девушки приезжают к своим парням. Просто сами солдаты снимают. В казарме совершенно другие условия, а парням хочется нормально пожить, помыться, почувствовать себя людьми.
7). Банальные вещи – близость к метро, аэропорту, вокзалу. Даже не знаем, что тут добавить.
8). Хорошая транспортная развязка. Бывает, что кому-то просто нужно, чтобы квартира была рядом с дорогой. Есть гости, которые принципиально не селятся в центре, потому что потом проблемно выбираться из города по пробкам.
Мы расписали самые основные пункты, по которым ты должен выбирать локацию. Наверняка ты что-то знал сам или догадывался. Что с этим делать? Тебе нужно промониторить места в твоем городе с максимальной концентрацией перечисленных «магнитов». Чтобы квартира была нужна максимальному количеству клиентов. Составь мини-карту и ищи квартиру в пределах подходящей локации.
Подбор квартиры по критериям
После анализа рынка, выявления хорошей локации и ведения переговоров с владельцами квартир ты назначил первый просмотр! Ура-а-а! Поздравляем, ты это сделал. Договорился-таки глянуть квартирку.
И тут у тебя возникает вопрос: вот приду я на просмотр, мне все понравится, буду готов брать квартиру, но точно ли она подходит под посутку? Как это понять? На что обратить внимание? Что самое важное? Не парься, мы подготовили для тебя список критериев, благодаря которым ты точно сможешь понять, подходит квартира или нет. А в конце списка ты узнаешь самый главный критерий, без которого никуда.
20 критериев хорошей квартиры для посуточной аренды
1. Хорошая локация
Мы только что подробно ее разобрали.
2. Адекватная рыночная цена
Пожалуй, самый важный критерий, про который забывают 90% новичков. Когда находишь первую квартиру, эмоции переполняют и ты начинаешь мыслить неразумно, на уровне ощущений – «крутая квартира, по любому будет сдаваться». Квартира, может, и офигенная, но если цена на нее выше рынка, то ты будешь каждый месяц терять часть своей прибыли. Все логично. Например, есть квартира с ценой выше рыночной на 2000 рублей в месяц. Ты же помнишь, что считать нужно по году, то есть умножая на 12 месяцев?! Получается уже 24 000 рублей недозаработанных денег. А если квартир пять, то это уже 120 000 рублей в год! Внушительная сумма, на нее можно снять еще одну квартиру или в отпуск сгонять. Так что отбрасывай эмоции, включай логику и обязательно соотноси стоимость аренды квартиры и стоимость, по которой ты будешь ее сдавать.
Если по твоим подсчетам получается, что аренда отбивается больше, чем за 12—14 дней, то по такой цене аренды брать не стоит. Либо торгуйся, либо продолжай поиски. Или бери на себя ответственность за риск при такой аренде и работай с этой квартирой.
3. Новый дом
Если же в твоем городе все хорошо с новостройками, то в первую очередь рекомендуем обратить внимание на них. Почему? Все просто: в новых домах современный ремонт, хорошие лифты, есть консьерж и видеонаблюдение.
А самое главное, что в недавно сданных домах соседи друг друга практически не знают. Это значит, что не будет никаких расспросов по поводу смены жильцов. В отличие от хрущевок и сталинок, в которых есть риск, что баба Дуся и тетя Глаша будут донимать твоих гостей, ведь они живут в этом доме с конца семидесятых и раньше их не видели.
4. Современная техника
В идеале, чтобы телевизор, стиральная машина и холодильник были в квартире или их можно было купить в счет аренды. Важно, чтобы эта техника была не 1970-х годов. Конечно, еще тебе для работы обязательно понадобятся утюг, чайник, микроволновка. Если это уже есть в квартире – круто! Если нет, прикидывай сразу, что тебе придется это покупать. Есть еще список необязательной бытовой техники, наличие которой добавляет квартире плюсиков: тостер, посудомойка, пароварка, кофемашина, блендер. Сейчас в тренде полезное питание, поэтому можно даже добавить в описание квартиры, что есть блендер или пароварка. Для узкого числа гостей это может являться значительным преимуществом. Когда есть посудомойка – это тоже очень круто. Ею не пользуется примерно 50% гостей, но те, кто пользуется, очень довольны.
5. Современная мебель
Хорошо, когда все в одном тоне или даже из одной коллекции. Тогда на фото квартира будет выглядеть конфеткой. А бывает так, что мебель современная, но выглядит как «сборная солянка»: комод белый, кровать черная, тумбочки коричневые, а полки зеленые. Это выглядит аляповато и безвкусно.
Происходит это из-за того, что владельцы свозят старую мебель в арендную квартиру, чтобы «добро не пропадало». Особенно забавно это смотрится, когда приходишь смотреть квартиру в новом доме, сданном два года назад, заходишь, а там как будто бабуля всю жизнь жила. На вопрос: «Ребята, а что с мебелью?» хозяева отвечают: «А что с ней? Все нормально, она же работает, функционирует». Да, она, конечно, функционирует, но эстетики и удобства в ней минимум. Вы же ездите не на жигулях, вы ездите на BMW, хотя по функционалу они одинаковы. Так что обращай на это внимание и не бери квартиры с обшарпанной старой мебелью.
6. Если старый дом, то первый и второй этажи
Это относится даже больше не к старым домам, а к тем домам, в которых нет лифта. Рекомендуем брать первый и второй этажи, потому что на пятый этаж с чемоданами проблематично подниматься. Если пролеты невысокие, то еще можно попытаться. Плюс к этому – на первых этажах всегда больше всего трафика людей, это значит, что смена жильцов не будет бросаться в глаза.