Грант Сабатье – Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь (страница 54)

Затем, если вы действительно хотите заработать много денег, вы можете рефинансировать эту собственность, чтобы выручить часть прибыли и использовать наличные для покупки второй собственности. Затем вы можете сделать это снова, чтобы купить свой третий, четвертый или пятый объект недвижимости и довольно быстро создать многомиллионный портфель.

Чтобы купить свою недвижимость, вам необходимо (1) накопить достаточно средств для первоначального взноса по ипотеке, а затем (2) иметь право на получение ипотеки. Ипотека – это когда банк или кредитная организация ссужает вам деньги на покупку дома. Как вы уже узнали, использование денег других людей для увеличения собственного капитала – одно из самых больших преимуществ инвестирования в недвижимость. И хотя получить крупную ссуду в банке или кредитной организации порой кажется сложной задачей, на самом деле ипотека может быть «хорошим долгом», потому что вы используете ее для покупки недвижимости, которая может генерировать денежный поток и увеличиваться в стоимости. Вы также можете использовать ипотеку для покупки дома по заниженной цене и сразу приобрести больше капитала. Если у вас есть необходимый кредит, вам, скорее всего, подойдет первоначальный взнос от 1 до 5 процентов.

Существует два популярных типа ипотеки: ипотека с фиксированной ставкой (FRM), где процентная ставка остается неизменной на весь срок кредита, и ипотека с регулируемой ставкой (ARM), где ставка увеличивается или уменьшается в зависимости от определенных рыночных факторов. Процентная ставка и тип ипотеки, которую вы можете получить от кредитной организации, во многом зависят от вашего кредитного рейтинга. Чем он выше, тем ниже будет ваша процентная ставка. Процентные ставки могут значительно варьироваться в зависимости от разных факторов и кредитной организации, поэтому важно получить котировки ставок по ипотечным кредитам от нескольких кредиторов. Когда я брал первую ипотеку, ставки варьировались более чем на 2 процента, что может означать выплату до сотен тысяч долларов дополнительных процентов.

Поищите лучшую ставку по ипотеке, которую можете получить. Я бы рекомендовал получить ставки по крайней мере от пяти, если не больше, кредиторов. Но вы должны быть осторожны с несколькими предложениями по ипотеке, потому что группа кредиторов, запрашивающих ваш кредитный рейтинг, может снизить его, фактически сводя на нет возможность получения более выгодной ставки или даже самой ссуды. Прежде чем выбирать, какие кредитные организации могут получить ваш кредитный рейтинг, я рекомендую сообщить его кредитору, не сообщая свой номер социального страхования и не спрашивая, какой будет расчетная ставка по ипотеке. Кредитор может подключить ваш рейтинг к своей системе и дать вам достаточно близкий диапазон. Затем, когда вы найдете двух или трех, которые предложат самые низкие ставки, сделайте следующий шаг, чтобы получить официальное предложение. Хотя может показаться, что это трудно и долго, это займет всего несколько часов, которые могут сэкономить вам десятки тысяч долларов на потенциальных выплатах процентов по ссуде.

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой обычно предоставляются на пятнадцать и тридцать лет. Чем длиннее временной горизонт, тем меньше ваш ежемесячный платеж, но тем больше процентов вы заплатите. Процентные ставки также обычно выше для тридцатилетних ипотечных кредитов, поскольку банк ссужает вам деньги на более длительный период времени и, следовательно, принимает на себя больший риск дефолта.

Большинство американцев имеют ипотеку сроком на 30 лет, и в первые несколько лет им приходится платить большие проценты – около 80 процентов от общей суммы платежей. Если вы можете позволить себе более крупный ежемесячный платеж, выберите вместо этого пятнадцатилетнюю ипотеку – так вы заплатите меньший аванс независимо от того, планируете ли сохранять недвижимость несколько лет или дольше. На некоторых рынках вы все еще можете получить пятнадцатилетнюю ипотеку с минимальным первоначальным взносом всего в 3 процента, поэтому вам не нужно тратить много денег, чтобы получить лучшую процентную ставку по пятнадцатилетней ипотеке, чем по ипотеке на тридцать лет.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой более рискованна, поскольку ваша процентная ставка фиксируется только на определенный период времени (обычно пять лет), после чего может повышаться или понижаться в зависимости от текущих процентных ставок на рынке. Хотя получение ARM больше похоже на азартную игру, поскольку невозможно предсказать, какими будут процентные ставки через пять лет, это может оказаться разумным решением, если вы получите хорошую ставку и планируете продать свой дом через пять лет или меньше. Таким образом, вы в конечном итоге будете платить намного меньше процентов в короткий период, пока у вас есть ссуда, прежде чем продадите недвижимость.

Независимо от того, какой тип ипотеки вы выберете, вам необязательно оставаться привязанным к ней на весь период. Вы всегда можете рефинансировать ссуду у того же или у другого кредитора, чтобы получить более низкую ставку. Если ставки упадут, вы можете уменьшить сумму выплачиваемых процентов или перейти с пятнадцатилетней на тридцатилетнюю ссуду и уменьшить свой ежемесячный платеж.

Еще одно упомянутое преимущество рефинансирования: если у вас в собственности есть некоторый капитал, и вы хотите продолжать наращивать инвестиции в недвижимость, вы часто можете снять наличные и использовать их для покупки другой собственности. Но, поскольку рефинансирование стоит денег, имеет смысл рефинансировать только в том случае, если вы можете возместить расходы, выплачивая меньшие проценты за то время, которое планируете жить в доме. Скорее всего, нет смысла рефинансировать, если вы собираетесь провести там менее трех-пяти лет, но это может значительно сэкономить вам на выплате процентов, если вы планируете жить в доме или платить ипотеку, сдавая недвижимость в аренду пять с лишним лет. Если вы рассматриваете возможность рефинансирования, попросите своего потенциального кредитора провести расчет безубыточности, чтобы оценить, стоит ли оно того.

Стоимость владения недвижимостью действительно может увеличить ваши расходы, но это не должно вас пугать. Один из популярных советов заключается в том, что ежемесячный платеж по ипотеке, плюс налоги и любые взносы, не должен превышать 40 процентов вашего ежемесячного дохода. Хотя я рискованный инвестор, я считаю, что 40 процентов – это слишком много. Я думаю, что 30 процентов или меньше будет безопасно. Вы не должны становиться так называемым «бедняком с домом», когда большая часть вашей заработной платы идет на ипотеку, а у вас не остается денег, которые можно вложить или потратить. Как бы сильно вы ни любили свой дом, не стоит вкладывать в него все деньги. Если вы это сделаете, вы сильно рискуете, и это может стоить вам не только больших денег, но и вашего дома.

Вам также следует убедиться, что у вас есть надежная работа и/или другие способы получения стабильного дохода (помимо любого дохода от аренды, который вы планируете зарабатывать на собственности). Необходимо покупать дом, который вы действительно можете себе позволить, а не тот, который, по словам вашего банка или кредитной организации, вы можете себе позволить. В большинстве случаев, если у вас приличный кредитный рейтинг, вам разрешат оформить ипотечный кредит больше, чем вам нужно получить. Банк хочет ссудить вам максимум денег, чтобы заработать как можно больше процентов по долгу, но в долгосрочной перспективе это не поможет вам. Не покупайте. Возьмите наименьшую сумму ипотечного кредита, чтобы купить недвижимость, выплата по которой составляет менее 30 процентов вашего ежемесячного дохода.

Кроме того, имейте в виду другие расходы, связанные с покупкой жилья и владением домом. Ваш платеж по ипотеке – это только то, что вы должны банку. Он не включает налоги на недвижимость (которые могут заметно увеличить ваш ежемесячный счет, если вы живете в дорогом районе) и взносы (которые взимаются ассоциациями кондоминиумов и соседей для покрытия общих расходов). Расходы действительно могут увеличиться, поэтому важно четко понимать, сколько именно вы будете платить каждый месяц за свою недвижимость. Ниже приведен пример разбивки затрат на покупку кондоминиума стоимостью 300 000 долларов в Чикаго.

Независимо от того, сколько денег вы зарабатываете, некоторые города или места просто не очень доступны, поэтому вам нужно либо заработать много денег, либо проявить творческий подход. Например, вы можете внести небольшой первоначальный взнос (от 1 до 5 процентов) за свой дом или найти нескольких арендаторов, которые помогут вам оплатить или полностью покрыть вашу ипотеку. В некоторых городах, таких как Нью-Йорк, Сиэтл, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Вашингтон (округ Колумбия) и других, недвижимость очень дорогая. Но как только вы начнете зарабатывать больше денег или сможете собрать нескольких друзей вместе, чтобы купить дом или получить немного денег от родителей, они могут стать отличным местом для инвестиций в недвижимость, потому что там она быстро дорожает.