Эрнест Асланян – Я всё про вас знаю. Как видеть людей насквозь и выходить из сложных ситуаций, используя опыт знаменитого сыщика (страница 17)
Компания-кредитор настаивала, что не получала никаких денег и все было сделано по закону. Но если ситуация с расторжением договора была подстроена, то это уже статья 159, часть 4 УК РФ – «Мошенничество, совершённое организованной группой, либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». Между прочим, до десяти лет тюрьмы.
В итоге нам удалось доказать, что оплата была сделана вовремя, а уж то, что она якобы не дошла до компании-кредитора – совсем не вина бывшей жены клиента. Суд признал сделку недействительной, квартира вернулась к собственникам, а на мошенников завели уголовное дело. Но их судьба – уже не наша история.
Покупка/продажа долевой собственности
Кто чаще всего владеет долями недвижимости? Супруги или родственники. Представьте: муж, жена, тяжелый бракоразводный процесс. Не всегда удаётся сохранить здравый рассудок. Многие действуют на эмоциях: кипят страсти, бьётся посуда, бурлит жажда мести. И, конечно, хочется избавиться от имущества, пусть и за копейки, но лишь бы разорвать все связи с бывшим супругом. И напоследок подпортить жизнь.
Если это описание похоже на вашу жизненную ситуацию – первым делом связывайтесь с бывшим дольщиком. Оставьте эмоции и неприязнь, сконцентрируйтесь на защите своих интересов. Да, придётся на время «задвинуть» гордость. Но это кратчайший путь к тому, чтобы оставить мошенников с носом.
Конечно, человек, специально загнавший вас в такую западню, вряд ли будет гореть желанием помочь. Но страсти – это одно, а Уголовный кодекс – совсем другое.
По закону при продаже доли квартиры владелец обязан в первую очередь предложить покупку другому собственнику. Причём не на словах, а в письменной форме. Если нет ответа, предложить ещё раз. И, только если ответ отрицательный или нет никакой реакции на предложение и во второй раз, можно продавать. Нормативная база – статья 250 Гражданского кодекса РФ.
Если у вас в голове возникла мысль: «Ну можно же задрать цену, тогда человек точно откажется» – нет, так нельзя. Если ваша сумма будет неадекватна по отношению к рыночной, независимая экспертиза это покажет и сделку признают недействительной.
Об этом знают не все. Именно незнание прав и обязанностей часто приводит людей в запутанные и проблемные ситуации. Но предупреждён – значит вооружён.
Выходит, что в случае с продажей доли собственности всё не так страшно. Запасаемся терпением, хорошим адвокатом и добиваемся справедливости. Гораздо сложнее, если совладелец не продал свою долю, а оформил договор дарения. Вот об этом не нужно извещать второго собственника. Единственный вариант вернуть себе жильё в таком случае – доказать, что сделка фиктивна.
• Работайте только с проверенными риэлторами. Выбирайте через друзей, знакомых и их знакомых, ищите отзывы в интернете.
• Внимательно изучайте и перепроверяйте все документы. Сам договор, свидетельства о регистрации права на жильё, договоры дарения, купли-продажи, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда, паспортные данные.
• Узнайте, есть ли у продавцов несовершеннолетние дети и куда они выписываются. Это одна из самых распространенных ошибок – ведь ребенок официально не может оставаться без места жительства. Если об этом узнают органы опеки, то они впишут его в последнее место регистрации – то есть, к вам в квартиру.
• Проверяйте подлинность генеральной доверенности, если сделка совершается по ней. Это тоже частая ловушка. Убедитесь, что доверенность настоящая, а главное, что срок её действия не истёк на момент оформления сделки. Для этого можно обратиться к нотариусу, который выдавал такую доверенность.
Во-первых, квартира может быть оформлена на недееспособного человека: психически нездорового, на старика с деменцией. Такую доверенность легко признать недействительной, что автоматически означает, что и сделка была оформлена незаконно.
Во-вторых, это может быть мошенническая схема. Один человек выдает другому доверенность, а потом её отзывает. Вы покупаете квартиру у первого, по доверенности, после чего второй, уже по суду, аннулирует вашу сделку купли-продажи. По документам квартира станет его собственностью, а вот денег вам никто не вернет. Нет, суд, конечно, обяжет «продавца» выплатить вам всю сумму, но если у него нет денег на счетах, максимум, что можно будет сделать – списывать в вашу пользу процент от его зарплаты. А это может затянуться на долгие годы. Скажем, 10 000 ₽ ежемесячно – как думаете, как скоро «отобьёте» всю сумму?
• Запросите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Свидетельство о собственности – не всегда гарантия законной сделки. На квартиру может быть наложен арест или запрет на сделку. Информацию об этом, а также о законном владельце квартиры на момент сделки и покажет выписка из ЕГРП.
• Не покупайте недвижимость, если она досталась собственнику в наследство и с этого момента не прошло три года. В течение этого срока на неё могут предъявить права внезапно объявившиеся родственники.
Казалось бы, здесь всё просто – ведь недвижимость уже ваша. Тем не менее, пострадавших от «умников», знающих лазейки, хватает. Поэтому:
• Оформляйте генеральную доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо. Причём без возможности передоверия третьим лицам и с ограниченным сроком действия.
• Никогда и никому не отдавайте оригиналы документов. Всегда можно сделать копии и заверить их у нотариуса – эти бумаги имеют такую же силу, как и оригиналы.
В законе «О государственной регистрации прав на недвижимость» в статье 9 (п. 3, пп. 1) написано, что в реестр можно внести сведения о запрете госрегистрации права без личного участия правообладателя. То есть никто ничего не сделает с вашим правом собственности, если вы лично не будете присутствовать на сделке. Так что вы можете подать заявление в Росреестр о таком запрете – и спать спокойно.
Пожизненная рента
Несколько лет назад история Марии Баталовой всколыхнула интернет, а судебное разбирательство длится до сих пор.
Действующие лица: Михаил Цивин и его супруга Наталья Дрожжина – друзья семьи Баталовых. Мария, дочь Алексея Баталова, с диагнозом ДЦП. Она недееспособна и не может передвигаться без инвалидного кресла. За ней присматривает мать, супруга покойного актёра – Гитана Аркадьевна.
После того как Алексей Владимирович покинул этот свет, семья Цивин-Дрожжина продолжила управлять его фондом. Они организовывали фестивали кино в память об ушедшем таланте, выставки, мероприятия. А заодно и подписали договор пожизненной ренты с его дочерью Марией, согласно которому потом всё имущество – доли в большой квартире напротив Кремля, двушку в центре и прочую привлекательную недвижимость, – получали они.
Пожизненная рента квартиры – в принципе, очень удобный и хороший вариант для одиноких стариков и инвалидов, которые не могут позаботиться о себе сами. Выглядит это так: человек, которому нужен уход, подбирает себе помощника. Неважно, где он его найдёт – это может быть сосед, друг, знакомый, любой человек, которому он
Плюсы договора пожизненной ренты: в выигрыше остаются обе стороны, все довольны. Хозяин квартиры получает уход, ежемесячную выплату, не думает о ЖКХ. Ему покупают продукты, готовят, прибираются – в общем, налаживают нормальный быт. Ну а плательщик ренты в конце концов остаётся с недвижимостью.
Минусы тоже есть: если в договоре не прописано условие места проживания, владелец квартиры внезапно может оказаться на улице. Эта собственность не перейдёт к наследникам. Ну и при расторжении договора хозяин должен будет вернуть все деньги, которые ему выплачивались как рента.
Все минусы, которые я назвал, это не недостатки пожизненной ренты как таковой, а скорее подводные камни такого договора. А значит, при его подписании нужно быть очень внимательным.
Но если в дело вмешивается злоумышленник, все становится не так радужно. Да, он проявляет заботу, выполняет все свои обязанности. «В аптеке что купить, Валентина Ивановна? А апельсинчиков принести? Давайте я вам тапочки новые куплю – в этих вон, дырка уже». И вроде бы всё идёт своим чередом, Валентина Ивановна довольна. Но спустя 2–3 месяца человек предлагает подписать ей накладную на хозяйственные расходы («А что такого, будем вести учёт до копеечки»), которая на самом деле является доверенностью на распоряжение недвижимостью. Валентине Ивановне 90 лет – что она понимает? После этого мошенник разрывает договор ренты и выселяет пенсионерку из собственного жилья.
Примерно таким образом семья Баталовых лишилась не только своего имущества (а в сумме это примерно 100 000 000 ₽), но и денег. Никто толком не понимал, зачем Марии вообще пожизненная рента – у семьи есть средства, чтобы нанять сиделку, да и мама Гитана Аркадьевна всегда о ней заботилась.