Дарья Демидович – Доходные дома Петербурга: организация, взаимодействие с государственными и коммерческими структурами, повседневность (1870-е гг. – начало XX века) (страница 9)

После получения этих документов правление поручало из состоящих при нем архитекторов произвести материальную оценку закладываемого имущества. Домовладельцу посылалось уведомление, в котором указывалось время оценки, адрес и фамилия человека, который будет ее проводить. Архитектор выяснял техническое состояние зданий и выдавал специальное заключение, в котором указывались строения пригодные для выдачи ссуды и опись с оценкой дома.

На основании этого заключения правление назначало особую комиссию, которая проводила полную оценку закладываемых имуществ. Домовладелец был обязан присутствовать при этой процедуре и предоставлять необходимые Комиссии документы и объяснения. Оценка здания заключалась в «точном исчислении оного нормального валового дохода, которое имущество может приносить в течение всего срока залога его»[164]. Комиссия проверяла предоставленную владельцем ведомость, просматривала все арендные документы, а при отсутствии последних опрашивала жильцов. В фонде Петроградского кредитного общества почти все оценочные ведомости, предоставленные домовладельцами, имеют исправления Комиссии. Пометы вносились в ведомость красным карандашом. Разница оценки была достаточно большой, например, согласно показаниям домовладельца Е.С. Егорова, стоимость аренды квартиры в 12 комнат в его доме по Знаменской улице № 35, занимаемой рижским купцом Г.Т. Волковым, была 3000 рублей. Оценочная комиссия, в свою очередь, оценила ее в 1300 рублей[165]. Такая разница в показаниях была связана, вероятнее всего, с желанием домовладельцев получить как можно большую ссуду под залог своего имущества.

Кроме проверки оценочных ведомостей, Комиссия сравнивала закладываемую недвижимость с соседними доходными домами, чтобы определить, будет ли доход от нее «почитаться нормальным и более или менее постоянным в течение всего срока, на который испрашивается ссуда»[166].

Из рассчитанного указанным образом дохода исключались расходы на обслуживание дома. Если домовладелец сдавал квартиры с дровами, то из общего дохода по описи вычиталось 15 %. В домах, где было центральное отопление, издержки рассчитывались по стоимости дров – на каждые три отдушины центрального отопления по 14 саженей (29,87 метров), а на каждую кухню и людскую по 7 саженей (14,9 метров) однополенных дров. Кроме стоимости отопления из общего дохода вычитались предполагаемые траты на ремонт строений и прочие расходы: для каменных строений – 23 % стоимости, для деревянных – 33 % и для смешанных – 28 %. То есть высчитывался чистый доход, по которому рассчитывалась сумма кредита. Если домовладелец был недоволен, он имел право подать в правление общества заявление с просьбой провести повторную оценку имущества.

Для того чтобы получить деньги по закладной домовладелец должен был предъявить квитанцию из Городской управы об уплате всех налогов, которыми облагалось его имущество[167] и квитанцию о дополнительном страховании закладываемого имущества от огня, если строения были застрахованы на сумму меньше величины ссуды. Затем было необходимо подать заявление, в котором указывалась сумма, необходимая домовладельцу и достоинство облигаций. После получения этого заявления правление выдавало владельцу удостоверение на получение у старшего нотариуса справки «о поступивших с имущества взысканиях и о наложенных на него запрещениях с момента выдачи представленного залогового свидетельства по день получения ссуды»[168]. После предъявления справки домовладелец получал денежные средства под залог своего имущества. В день получения ссуды владелец имущества должен был заплатить 1/2 % от стоимости имущества на расходы и на составление запасного капитала Общества.

Домовладельцы находили различные возможности упростить сложную процедуру получения ссуды в Кредитном обществе. Софья Ивановна Смирнова-Сазонова описывает в своем дневнике случай, когда один из служащих Московского кредитного общества сначала за определенную сумму помогал в получении кредита, а потом получил его сам: «Московское кредитное общество выдало ссуду в 900 тыс. на постройку, правда, громадную, но возведенную в 1 1/2 кирпича. Получил ее зубной врач Л., служивший в Кредитном обществе и сидевший сначала где-то в передней, а потом умудрившийся, что за приличное вознаграждение мог доставить вам любую ссуду, хоть в миллион. Потом он сообразил, что не все же работать на других и стал работать на себя. Дошло до того, что стал выдавать ссуду под залог дома и под залог двора отдельно, признавая двор самостоятельным имуществом»[169].

Для уплаты долга была создана специальная таблица по стоимости имущества и по сроку кредита, где были рассчитаны точные суммы для оплаты, которые необходимо было вносить каждые полгода (1 марта и 1 сентября). К каждой облигации выдавалась специальная книжка с отрывными купонами. Эта книжка была рассчитана на 10 лет, по прошествии которых домовладелец был обязан обратиться в Правление для ее замены.

В случае невозможности уплаты долга имущество выставлялось на открытый аукцион. Для этого проводилась еще одна оценка имущества, составлялась специальная ведомость о доходах, которая называлась «Ведомость о доходах за недоимки назначенного в продажу с публичного торга»[170]. К ней прилагался специальный бланк «Наемная плата за квартиру» с номером квартиры, суммой и подписью каждого жильца и торговый лист, где была указана характеристика долга и полная оценка имущества. Для проведения публичных торгов в газете «Ведомости Санкт-Петербургской городской полиции» давалось объявление с указанием адреса дома, владельца, начальной стоимостью торгов, временем и местом проведения торга и припиской, о том, что «со всеми необходимыми документами, касаемыми дома можно ознакомиться в правлении»[171]. В ходе торгов представителем от правления велся учет ставок, на специальном бланке записывались фамилии потенциальных покупателей и суммы, которые они предлагали. В среднем в день Санкт-Петербургское кредитное общество проводило 3–5 торгов по продаже заложенного имущества, в некоторые дни количество торгов доходило до 7[172].

Столичные домовладельцы активно пользовались услугами кредитных обществ, закладывая свои дома по нескольку раз в ходе строительства. Первый кредит, как правило, брался под залог земли еще до закладки дома. После возведения нескольких этажей домовладелец брал новую ссуду для дальнейшего строительства. Из полученных средств погашался первый кредит, а оставшиеся деньги шли на строительство и отделку дома. В фонде Петроградского кредитного общества[173] содержатся дела, почти по каждому доходному дому в Санкт-Петербурге.

Однако денежных средств, выдаваемых обществом, не всегда хватало, и владельцы недвижимости закладывали свои дома в банках и у частных лиц, несмотря на то, что по частным закладным условия были значительно тяжелее. В результате этого сложилась ситуация, когда практически вся недвижимость столицы была обременена ипотечными кредитами. Современники отмечали, что «недвижимая собственность в Петербурге настолько обременена ипотечными долгами, что домовладельцы работают почти исключительно на залогодателей – банков и частных лиц. Из чистого своего дохода домовладельцы выплачивают залогодателям – банкам две трети, а себе оставляют только треть. К 1 января 1893 года ипотечный долг домовладельцев банкам – 187 млн руб., а частным лицам – 40 млн.»[174].

Страховые общества

Страховые организации появились в Российской империи еще в 1827 году, но наибольший рост их числа зафиксирован к началу XX века[175]. К 1911 году в России существовало двадцать девять страховых обществ, из которых двадцать, кроме иных страхований, занимались страхованием от огня, а два – страхованием стекол (страховые компании «Россия» и «Помощь»)[176]. В контексте данного исследования будут изучены только эти виды страхования, так как остальные практически не повлияли на формирования новых поведенческих практик, связанных с изменениями жилищных условий.

Согласно законодательству, в Российской империи обязательному страхованию подлежали только сельские постройки: на них распространялся закон об обязательном земском страховании. На городскую недвижимость распространялся закон о добровольном страховании, и домовладельцы были вправе сами решать необходимо ли им страховать свою собственность. Видимо, именно с этим связано то, что законодательная база, относящаяся к городскому страхованию имуществ от огня, не была проработана. К началу XX века существовало два законодательных положения, имеющих отношение к этому виду страхования:

1. «Страхование есть договор, в силу чего составленное для предохранения от несчастных случаев Общество или частное лицо приемлет на свой страх корабль, товар, дом или иное движимое или недвижимое имущество за условленную премию или плату, обязуясь удовлетворить урон, ущерб или убыток от предполагаемой опасности, произойти могущей»[177].

2. «Страховые общества составляются по акциям и учреждаются на общих правилах товарищества или с особыми преимуществами, правительством утвержденными»[178].

Этими положениями исчерпывается все гражданское законодательство о страховании от огня. Закон не только не дает точного определения прав и обязанностей страховщика и страхователя, «но даже умалчивает о характере и значении страхового договора»[179]. Однако, как отмечали современники, «бедность общих законодательных постановлений, относящихся до договора страхования, правительство возмещало тем, что утверждало в законодательном порядке уставы отдельных страховых обществ, создавая тем для них специальный закон. В высочайшей властью утвержденных приказах содержатся не только постановления, определяющие устройство отдельных обществ, но и правила, определяющие взаимные отношения страховщика, то есть страхового общества, и лиц, входящих с ним в сделки по страхованию – страхователей»[180].