Дарья Демидович – Доходные дома Петербурга: организация, взаимодействие с государственными и коммерческими структурами, повседневность (1870-е гг. – начало XX века) (страница 8)
В результате строгости законодательства и большого количества различных дополнительных повинностей, домовладельцы ставились государством в положение, при котором исполнение всех строительных требований, приводило к убыточности домовладения. Поэтому собственники зданий старались экономить, используя более дешевые материалы, застраивая земельные участки как можно плотнее, пристраивая деревянные пристройки и т. д. Нарушение строительных норм юридически преследовалось, но судебная волокита позволяла несколько месяцев, а иногда и лет, пользоваться построенными в нарушение законодательства строениями и получать с них доход.
Налоговые вопросы
Одной из основных обязанностей домовладельца перед властями была уплата налогов и сборов. Всего было два крупных сбора в пользу казны: оценочный сбор – платился в два этапа: 1 марта и 1 сентября, с возможной отсрочкой до 15 числа; государственный квартирный налог – платился 15 апреля.
Согласно инструкции, оценочный сбор рассчитывался следующим образом: высчитывалась средняя стоимость имущества на основе взносов при страховании от огня, кредитам и кредитным историям, предоставленной хозяином дома оценочной стоимости своего недвижимого имущества. Эти суммы складывались, и из общей стоимости начислялся налог. Комиссии, распределявшая по домовладельцам эту сумму, не принимала в расчет доходность имущества, не учитывая, что часть квартир может не приносить прибыль (например, квартира, где жил сам домовладелец или свободные квартиры). Закон разрешал взимать этот сбор одним из двух способов: или в размере 1,5 % со стоимости недвижимого имущества или в размере 10 % чистого дохода. Однако практически все домовладельцы использовали первый способ. В 1873 г. с домовладельцев Санкт-Петербурга было собрано 1 308 434 рубля оценочных сборов (35,8 % городского бюджета), в 1893 г. сумма, собранная с домовладельцев, увеличилась почти в два раза и составила уже 2 372 723 рублей (24, 4 % городского бюджета)[149], а в 1909 сумма сбора составила уже 5 550 615 рублей 93 копейки, кроме этого 1 063 811 рублей 86 копеек составляли недоимки[150]. Рост суммы сборов был связан, прежде всего, с активным ростом жилищного строительства и увеличением количества недвижимых имуществ.
Для оплаты государственного квартирного налога домовладелец каждый год предоставлял специальным податным инспекторам заявление. В нем он обязан был указать: все жилые квартиры (сданные в наем, занятые бесплатно, свободные), все находящиеся в доме торговые и промышленные заведения, конторы, склады, сараи, конюшни т. д.; всех жильцов, проживающих в доме на 15 декабря и годовую цену за квартиру за всеми услугами. По этим данным специальная временная комиссия, которую назначала Городская дума, составляла так называемые раскладочные ведомости, которые выставлялись в здании Думы. Все «желающие посмотреть и поверить сделанное Комиссией исчисление налога поимущественно, могут видеть их ежедневно, включая воскресение и табельные дни, от 12 до 3 часов»[151].
Сумма платежей была установлена в постановлении «О государственном квартирном налоге»[152] и изменялась в зависимости от прибыльности квартиры (см.: рисунок 1).
Из графика видно, что зависимость была не линейная, налоговое бремя росло непропорционально быстро вместе с ростом цены арендной платы. Так, за квартиру стоимостью от 300 до 360 рублей в 1912 году платился налог в 5 рублей серебром, за квартиру стоимостью 2200–2400 рублей – платили 94 рубля, а за квартиру доход с которой превышал 6000 рублей – налог рассчитывался в 10 % от наемной платы[154]. Под наемной платой, от которой рассчитывался налог, понималась не только плата за наем собственно квартиры и других помещений, но и плата за услуги дворника, швейцара, отопление, снабжение квартиры дровами, мебелью и т. д.
Размер квартирного налога не был фиксирован и постепенно повышался. «В 1907 году я выстроил себе дом. В 1908 году я заплатит квартирного налога 46 рублей. В 1909 мне предложили заплатить 70. Я нашел эту сумму чрезмерной; мне ответили, что я в своем деле не судья, и что N платит более моего и не протестует. Я признал эти резоны подавляющими и смирился. В 1910 году я заплатит 89 руб., в 1911 тоже 89 руб. На 1912 год я уже получил 100 руб. Так как возражения мне опять выдвинуты сокрушающие, то из моего протеста едва ли выйдет толк. <…> За 4 года налог вырос с 46 рублей до 100, т. е. примерно на 120 % или 30 % в год»[155].
Налог оплачивался в виде гербовой марки, приклеивающейся на договор. Марка должна была быть погашена проходящей через нижнюю часть подписью квартиранта или хозяина, в противном случае договор считался не оплаченным гербовым сбором и облагался штрафом – десятикратным размером сбора.
Наибольшее возмущение домовладельцев после быстрого роста налогов вызывала еще и необходимость платить квартирный налог и с тех квартир, где домовладельцы проживали сами. Получалось, что они платил налог за эти квартиры дважды: и за то, что жили в этой квартире, и за то, что получали с нее прибыль.
Подобное положение приводило к меньшей прибыльности домовладения, и заставляло домовладельцев поднимать арендную плату, перекладывая налоговое бремя на квартирантов. Однако, из-за того, что квартирный налог рассчитывался с доходности здания, то в связи с ростом арендной платы его ставка увеличивалась.
§ 3. Взаимодействие домовладельцев с негосударственными коммерческими организациями
Кредитные общества
В связи с активным ростом жилищного строительства и повышением стоимости строительных работ, будущие домовладельцы были вынуждены искать дополнительные источники финансирования. 1870-е гг. – начало XX века – период, когда в России происходило становление ипотеки не только как института гражданского права, но и как целой системы долгосрочного кредитования под залог недвижимости[156].
К началу XX века в России сформировалась система ипотечных банков, которая просуществовала в двух видах до 1917 года: это государственные кредитные учреждения – Государственный поземельный банк (1882) и Государственный дворянский земельный банк (1885), второй вид общественно-частных ипотечных банков – городские кредитные общества, городские сословные банки, акционерные земельные банки, взаимно-общественные земельные банки.
В России к концу 1916 года действовало тридцать шесть городских кредитных обществ. Санкт-Петербургское городское кредитное общество, послужившее началом развития городской ипотеки, открылось в 1861 году, в 1863 году учреждено второе городское общество в Москве. За десять лет с 1864–1874 гг. открылось шесть обществ, с 1875 по 1883 гг. – три общества, с 1884–1893 гг. – пять обществ, с 1894–1907 гг. – пятнадцать обществ, и с 1908 – пять городских кредитных учреждений. Для данного исследования наибольший интерес представляет Санкт-Петербургское городское кредитное общество, поскольку оно являлось первым кредитным обществом Петербурга и владельцы практически каждого столичного здания являлись его акционерами. Таким образом, рассмотрение формирования и трансформации поведенческих практик городских домовладельцев в вопросах ипотечного кредитования представляется целесообразным рассматривать на примере именно этой организации.
В Санкт-Петербурге на основе высочайше утвержденного устава возникло первое в России негосударственное общество взаимного ипотечного кредитования «для производства ссуд под залог недвижимых имуществ, состоящих в черте города Санкт-Петербурга»[157] – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. Членами этого общества состояли сами владельцы заложенного имущества, они же выбирали Правление (сначала 3 человека, а с 1886 года – 210 человек). Уже в первый год своего существования Общество выдало 400 ссуд под залог земли и строений[158].
Согласно уставу, общество выдавало ссуды под залог каменных и деревянных домов и строений, приносящих постоянный доход, и имеющих ценность незастроенных земель, садов и огородов[159]. Обязательным условием выдачи ссуды было соответствие закладываемого строения, всем требованиям полиции и Городского общественного управления и обязательное страхование имущества от огня. Ссуда зависела от цены заложенного имущества и его доходности. Как отмечает В. Смирнов, это было необходимо для того, чтобы не порождать ошибки в оценке ипотечной недвижимости[160]. При этом домовладельцам выдалось не более 75 % стоимости заложенного имущества. Кроме этого, Общество не выдавало ссуд в размере менее 500 рублей и, следовательно, строения стоимостью менее 670 рублей в залог не принимались. Ссуды выдавались на определенные сроки: под каменные строения, пустопорожние земли и огороды на 25 и 35,5 лет, под деревянные строения на 14 и 19, 5 лет. Процентная ставка по ипотечному кредиту составляла 5 %.
Для получения ссуды домовладелец должен был оформить ряд бумаг. Первое, что было необходимо сделать – это подать в правление общества заявление, в котором указывался собственник закладываемого имущества, адрес и вид закладываемого дома (например, каменный двухэтажный дом) и предоставить: 1. Залоговое свидетельство санкт-петербургского старшего нотариуса, специально выданное для залога имущества в Санкт-Петербургском городском кредитном обществе, где указывались точные размеры земельного участка: «По Невскому проспекту 21 1/2 сажень (45,872 метра), по правой границе по Знаменской улице 73 1/3 сажень (156,393 метра), по задней границе до поворота 14 саженей (29,87 метра), поворот влево 3 2/3 саженей (7,681 метра), поворот вправо 5 саженей (10,668 метра), перелом вправо 4 2/3 сажени (9,815 метра) ˂…˃ квадрат 1616 саженей (3 447,8 метров)»[161]; 2. План дворового места с указанием всех строений, находящихся на нем, выданный в Санкт-Петербургской городской управе; 3. Детальные планы этажей, разрезы и лицевые и надворные фасады с показанием размеров строений в том виде, в котором они находились во время предъявления к залогу, как по наружному их состоянию, так и по внутреннему расположению всех имеющихся в здании квартир и помещений[162]; 4. Ведомость о получении с имущества доходов, составленной по установленной форме и подписанную лицом, закладывающим имущество; 5. Страховой полис всех закладываемых строений[163].