Дарья Демидович – Доходные дома Петербурга: организация, взаимодействие с государственными и коммерческими структурами, повседневность (1870-е гг. – начало XX века) (страница 6)
Оценка земли в Петербурге в 1870-х гг. – начале XX века была не простым делом. Так как цены за квадратную сажень земли в пределах города варьировалась от одного рубля до нескольких сотен[116], то будущий домовладелец при приобретении земельного участка вставал перед необходимостью проводить сложные расчеты для определения его стоимости. В основу вычислений чаще всего клали расценочной ведомости, которые составлялись Петербургским кредитным обществом[117]. В них приводились расценки за 1 квадратную сажень земли (4,56 кв. м) по каждой улице, переулку и по всем незастроенным участкам, включенным в городскую черту. Однако сами домовладельцы отмечали, что полагаться на цены расценочных ведомостей не стоит[118]. Это было связано с тем, что стоимость земельных участков возрастала значительно быстрее, чем Кредитное общество проводило выпуск расчетных ведомостей[119]. Кроме этого, при оценке земли, Общество ставило перед собой только одну цель – понять какую максимальную ссуду можно дать под залог данного участка. Поэтому цены на землю в расценочных ведомостях были на порядок ниже действительной стоимости участка.
Это приводило к тому, что домовладельцы изобретали различные методы расчета стоимости земельных участков под жилищное строительство. Наиболее простым способом, практикуемый в 1870-х гг. – начале XX века, считалось прибавление к цене, указанной в расчетных ведомостях Кредитного общества, четверти стоимости. Однако, этот способ не всегда гарантировал получения точных результатов, поскольку не мог учитывать время их составления. Еще один метод расчета представлял собой следующее: необходимо было представить, что на выбранном участке уже построен пятиэтажный дом. Нужно было высчитать объем дома в кубических саженях, для этого площадь дома умножали на высоту. Используя общеизвестные данные о цене постройки кубической сажени каменного дома с отделкой, высчитывали приблизительную стоимость всего здания. После этого считали, какой доход может приносить воображаемый дом, для чего было необходимо высчитать площадь всех полов (произведение площади дома и количества этажей) и вычесть 25 % (стены, лестницы, проезды и т. д.). Опираясь на стоимость аренды жилья в данном районе, выясняли, какой доход дает квадратная сажень пола. После этих расчетов капитализировали доход на 10 % и получали стоимость участка с домом. Из получившейся суммы вычитали цену дома и получали стоимость участка земли[120]. Подобные расчеты хотя и давали все же примерную стоимость земли, но были наиболее приближены к реальным рыночным ценам.
Если домовладелец не мог себе позволить купить земельный участок в городе или в интересующем его районе отсутствовала выставленная на продажу земля, можно было взять ее в аренду у собственника. Однако, это был один из самых проблемных вариантов. Такие сделки регулировались, так называемым, чиншевым правом[121], согласно которому земля и постройки, расположенные на ней, принадлежали разным собственникам: земля – владельцу участка, строения – арендатору. Кроме этого, здания в данной ситуации могли признаваться как движимым, так и недвижимым имуществом. Основные проблемы, как правило, возникали после окончания договора аренды. Если собственник не хотел его продлевать, арендатор вставал перед дилеммой: что делать со зданиями? Он мог либо продать их владельцу земли, либо на слом за очень небольшие деньги. Несмотря на это, сделки по аренде земли на были достаточно широко распространены. Об этом можно судить по адресной книге «Весь Петербург», где в IV отделе (Алфавитный список улиц города С.-Петербурга и его пригородов) при указании данных о строении, после № дома сначала следует фамилия владельца участка, а уже затем владельца дома[122].
Для решения проблемы, возникавшей в результате применения чиншевого права, в 1911 году Государственная дума приняла законопроект «О праве застройки», утвержденный Государственным советом 16 июня 1912 года и высочайше утвержденный 23 июня 1912 г.[123] В нем оговаривалось, что собственник мог передавать право застройки своего участка третьим лицам, через заключение договора или завещание. Это право было наследуемым и отчуждаемым. То есть арендатор мог продать или передать по наследству все построенные им строения, но земля при этом оставалась в собственности землевладельца, то есть сделка проводилась только с недвижимым имуществом. По закону срок договора на аренду участка под застройку согласовывался сторонами, но не должен был быть менее 36 лет. Все общественные, государственные и городские сборы должен был оплачивать арендатор. Однако, собственник земли, «на которой до дня издания нового закона, другим лицом согласно договору, возведены строения, обязан по истечении срока договора, оставить эти строения за собой и возместить собственнику последних (арендатору) их стоимость, если не согласится продлить право последнего на пользование застроенной землей»[124].
Существовал еще один способ приобретения земли под жилищное строительство. В 1870-х гг. – начале XX века в Петербурге появилось большое количество земли, застроенной заброшенными и аварийными государственными зданиями. Некоторые горожане, желающие приобрести участок для строительства, покупали подобные здания, землю под которыми государство сдавало в долгосрочную аренду. Аварийное строение сносилось, а на его месте строился доходный дом. В дневниках С.И. Смирновой-Сазоновой есть упоминание о подобной практике: «Виктор мечтает купить дом на снос, чуть ли не за 200 руб. (станционные дома для служащих) потом взять землю в аренду лет на 25»[125]. Подобные сделки были характерны для окраинных районов Петербурга, активно застраиваемых доходными домами в 1870-х гг. – начале XX века, где стоимость аренды недвижимости росла с каждым годом, а свободной земли под строительство уже не хватало.
Кроме этого, была широко распространена практика аренды и покупки городской земли с публичных торгов. В среднем в день Городская управа выставляла на торги 2–3 участка земли. При продаже и сдаче в наем городской земли проводились специальные аукционы, сообщения о которых размещались в газетах[126]. В объявлениях обязательно указывались размер земельного участка, его местоположение и для каких нужд необходимо использовать. Для земли, отдаваемой в аренду, указывался срок найма (в большинстве случаев он составлял 6 лет) или точную дату окончания договора. Для земельных участков, выставлявшихся на продажу, как правило указывалась оценочная стоимость, но не всегда. Строгих норм по форме объявления не существовало. 16 января 1880 года в газете «Ведомости Санкт-Петербургской городской полиции» было опубликовано объявление о торге 24 января 1880 года для продажи участка земли «в 4-м участке Московской части, на углу Глазовой и Звенигородской улиц мерою 497 ¾ квадратных саженей, оцененных на предмет продажи с публичных торгов в 16 792 рубля или по 35 рублей за квадратную сажень»[127]. Там же опубликовано другое сообщение о присутственном торге городской земли, назначенном на тот же день, однако стоимость участка в нем не уже обозначена: «Санкт-Петербургская городская управа назначила в присутствии торг 24 января 1880 года в 1 час пополудни на продажу под застройку каменными строениями участка земли под № 5 мерою 464 квадратных сажени, находящегося на Ново-Адмиралтейской набережной в первом участке Адмиралтейской части»[128].
Контроль за строительством
После приобретения земли домовладелец должен был получить разрешение на строительство. Строительные нормы были закреплены в Строительном уставе[129]. В нем в шестом разделе «О построении городов и о городских зданиях и сооружениях» и в главе третьей «О частных зданиях в городах» были прописаны правила, которым должен соответствовать жилой многоквартирный дом с квартирами для сдачи внаем.
Существовал ряд правил, которым должен был следовать человек, хотевший построить жилое здание. Желающий возвести в городе дом, должен был приобрести участок земли, затем предоставить в Городскую управу чертеж фасада будущего здания и подробный план всех частей дома по этажам, с продольным и поперечным разрезами. При рассмотрении планов и фасадов здания в Петербурге Городской управой приглашался специальный человек, брандмайор, который имел право запретить строительство здания, проект которого представлялся к утверждению. Домовладельцу могли вернуть план с требованием его доработать.
Кроме того, в Петербурге дома, выходящие фасадом на Невский проспект (от Адмиралтейской площади до Лиговской улицы), на Большую Морскую или на набережную Большой Невы (от Николаевского до Александровского моста), выносились на высочайшее утверждение министром внутренних дел[130].
После утверждения плана здания и фасада домовладелец должен был получить разрешение на постройку. Для этого было необходимо подать в полицейский участок заявление об отводе места под строительство. Помощник пристава с архитектором или землемером отправлялись на место и сверяли план «пригласив в понятые нижеподписавшихся соседей домовладельцев, в присутствии которых производился осмотр и отвод места, причем домовладелец предъявил план с разрешительной надписью <…> По проверки плана с натурой, таковой оказался верным, в отношении границ владений никем из соседей претензий не заявлено…»[131]. После этого домовладелец мог под подписку получить планы на специальных печатных бланках. За это он должен был заплатить пошлину: три рубля за чертежи новых каменных построек (за каждый лист казенного формата) и по одному рублю за чертежи деревянных зданий, а за согласование перестроек по 75 копеек. Контроль за соблюдением строительных норм был возложен на полицию. В случае обнаружения нарушения, влекущего за собой «сломку или исправления здания, полиция имеет право приостановить дальнейшее производство работ»[132]. Хозяева, без согласования изменившие план или фасад здания подвергались административному наказанию по ст. 66 «Устава о наказаниях»[133]. Согласно этой статье, если нарушения касались личной безопасности, то домовладелец подвергался денежному взысканию в размере до 100 рублей, во всех остальных случаях не выше 25 рублей.