Артем Новицкий – Инвестиции в коммерческую недвижимость. офисы, склады, торговые площади (страница 6)

Давайте отбросим абстракции и возьмем пример, который прояснит все. Допустим, вы рассматриваете складское помещение. На первый взгляд, логистика – это все. Хорошая дорога, подъезд для фур. Но это только верхний слой. Что вокруг? Есть ли другие склады, образующие кластер? Это важно, потому что арендаторы – логистические компании – любят быть рядом с коллегами и конкурентами, это создает для них инфраструктуру и пул работников. А что с этими самыми работниками? Есть ли в получасе езды спальные районы, откуда можно набрать персонал для разгрузки и погрузки? Или вокруг только промзона, куда никто не захочет ехать? А что с коммуникациями? Достаточно ли электрической мощности для современного холодильного склада, если вдруг такой спрос появится? Вот так, слой за слоем, мы снимаем кожуру с лука локации.

Три кита хорошей локации

Первый кит – это доступность и транспортная логистика. Для офиса это метро, остановки общественного транспорта, развязки для тех, кто едет на машине, и даже велодорожки для прогрессивных компаний. Для торговой площади – пешеходный трафик, видимость с основных дорог, удобные парковки для покупателей. Для склада – как мы уже начали говорить, подъездные пути, отсутствие ограничений по высоте и весу для большегрузов, расстояние до магистралей. Но доступность – понятие живое. Стоит забить в навигаторе адрес объекта в час пик и посмотреть, сколько времени займет путь из разных точек города. А что если через год рядом начнется грандиозная стройка и все дороги перекопают? Загляните в планы развития города – часто они есть в открытом доступе. Это как предсказание погоды для ваших инвестиций.

Второй кит – это соседи и инфраструктура. Окружение формирует ценность. Престижный бизнес-центр в окружении автомоек и шиномонтажей – это нонсенс, его репутация будет подорвана. А вот офисный блок рядом с кафе, фитнес-клубом, банком и хоть небольшой зеленой зоной – это уже готовый, удобный мир для арендаторов и их сотрудников. Для торговой площади соседство с крупным магазином-якорем (например, гипермаркетом) – это подарок, он обеспечивает постоянный поток людей. Но будьте осторожны: если ваш небольшой бутик окажется прямо напротив входа в тот же гипермаркет, вас может просто не заметить на его фоне. Нужно смотреть на синергию, а не на подавление.

Третий кит, самый коварный, – это демография и экономика района. Кто живет или работает вокруг? Если вы покупаете офис в районе, где исторически селятся IT-компании, то и ваш объект будет востребован именно ими. И тогда требования к интернет-каналам и электропитанию выходят на первый план. Для торговой площади все еще тоньше. Район с молодыми семьями будет жаждать детских магазинов и кафе с игровыми зонами. Район с пожилыми людьми – аптек, магазинов у дома, клиник. А если вокруг только старые промышленные предприятия, которые еле дышат, то и спрос на любую недвижимость будет вялым. Посмотрите статистику по району: средний доход, возраст, структура занятости. Цифры могут рассказать удивительные истории.

Прогулка детектива

Теория – это хорошо, но ничто не заменит старомодную прогулку. Выделите день, приезжайте к объекту в разное время: утром, днем, вечером, в будни и в выходные. Постойте, посмотрите, почувствуйте ритм места. Утром там пробка, потому что все едут на завод? Днем площадь перед потенциальным торговым центром пуста, потому что там гуляет холодный ветер с реки? Вечером район вымирает, и кажется, что по улицам ходят только бродячие собаки? А может, наоборот, вечером там включается яркая подсветка, открываются бары и рестораны, и жизнь кипит? Это та самая интуиция, которая со временем станет вашим союзником. Поговорите с местными – владельцами ближайшего магазина, охранником соседнего здания. Они знают о локации то, что никогда не напишут в официальных отчетах: какие здесь реально арендные ставки, какие проблемы с коммунальщиками, что за история у пустующего здания напротив.

Задумайтесь на минуту

Вспомните свое любимое место в городе – кафе, парк, даже кинотеатр. Почему вы туда идете? Наверняка не только из-за того, что внутри, но и из-за того, что вокруг. Удобно добираться, приятно гулять по соседним улицам, после можно зайти еще в пару мест. Теперь переверните эту мысль. Ваш будущий объект должен стать таким любимым, удобным, логичным местом для бизнеса ваших арендаторов. Их сотрудники, клиенты, партнеры должны хотеть туда приходить. И начинается этот путь не с дизайна интерьера, а с того кусочка города, в который объект встроен.

Динамика и будущее

Локация – это не застывшая картинка. Город живет и меняется. То, что было промзоной вчера, завтра может стать модным лофт-районом. То, что было тихой окраиной, через пару лет может оказаться в центре нового спального массива. Ваша задача – понять тренд. Что происходит с этим районом? Он деградирует, застраивается старыми панельными домами и теряет бизнес? Или, наоборот, сюда приходят инвестиции, строятся новые дороги, открываются кампусы университетов? Посмотрите на строительные краны вокруг – они лучшие индикаторы будущего. Инвестиция в локацию, которая только начинает свой рост, – это стратегия с максимальной потенциальной доходностью. Но и риски здесь выше. Инвестиция в устоявшуюся, престижную локацию – это как покупка голубых фишек на бирже: доходность стабильная, но и цена входа уже высокая. Выбирайте, что ближе вашему характеру: первопроходец или надежный стратег.

Анализ локации – это пазл, который вы собираете из кусочков: карт, статистики, новостей и личных наблюдений. Не ленитесь собрать его полностью, прежде чем принимать решение. Потому что переехать офис или магазин арендатор еще может, а вот перенести само здание на другую, более удачную улицу – увы, никаких денег не хватит. Вы покупаете место. Сделайте так, чтобы это место работало на вас 24/7.

Бенчмаркинг: изучение конкурентов

Представьте, что вы собираетесь открыть кофейню. Вы нашли помещение, продумали меню, даже придумали название. Но зашли бы вы в эту кофейню сами? Чтобы ответить на этот вопрос, вам нужно выйти на улицу и посмотреть, какие кофейни уже есть вокруг. Где они расположены? Сколько стоят у них кофе и круассаны? Какой там интерьер и очередь на кассе? Этот простой и интуитивно понятный процесс «посмотреть по сторонам» в мире инвестиций называется бенчмаркингом. Если говорить сложным словом, то бенчмаркинг – это сравнение. Но мы договорились говорить просто, поэтому давайте называть это «изучением соседей по рынку». Это не шпионаж и не промышленный espionage, а абсолютно законная и необходимая часть домашней работы любого инвестора, который хочет купить не вслепую, а с холодной головой и горячим расчетом.

Зачем это нужно? Чтобы не изобретать велосипед и не переплачивать за него. Представьте, вы нашли офисное здание, которое вам очень нравится. Собственник называет цену и говорит, что это «рыночная ставка». А что такое «рыночная ставка»? Это как средняя температура по больнице. Она может быть абсолютно бесполезна для конкретного пациента. Рыночная ставка – это и есть та самая цифра, которую вы должны выяснить сами, изучая аналогичные объекты. Без этого вы просто верите на слово продавцу, а вера – плохой советчик в инвестициях. Бенчмаркинг превращает абстрактное «рыночно» в конкретные цифры, графики и, в итоге, в понимание реальной стоимости и перспектив вашего будущего актива.

С кем себя сравнивать или ищем правильных «соседей»

Первая и самая частая ошибка – начать сравнивать теплое с мягким. Нельзя оценивать стоимость аренды склада класса А на окраине города, глядя на ставки в историческом центре по офисам. Это как сравнивать цену на яблоки и апельсины. Поэтому первый шаг – определить критерии поиска аналогов, или, как говорят профессионалы, компараблов. Компарабл – это объект, максимально похожий на ваш по ключевым параметрам. Каким? Тип недвижимости – это база. Офисы, склады, торговые площади живут по разным правилам. Локация – возможно, самый важный фактор. Один и тот же офисный центр в пяти минутах от метро и в пятнадцати будет стоить по-разному. Класс объекта (A, B, C) – это условная, но общепринятая оценка качества. Год постройки, состояние, материалы, инфраструктура здания, наличие парковки – все это складывается в пазл, который должен быть похож на ваш.

Как это работает на практике? Допустим, вы присмотрели складской комплекс в промзоне. Ваша задача – найти в той же или схожей промзоне другие склады. С похожей площадью, высотой потолков (это критично для складов), аналогичными условиями по логистике (подъездные пути, погрузочные доки). И начать собирать данные: по какой цене сдается квадратный метр? Какие условия аренды (срок, индексация, кто платит за коммуналку)? Какой процент заполненности? Кто основные арендаторы? Собрав информацию по 5-10 таким объектам, вы получите не разрозненные цифры, а картину. Вы увидите коридор, в котором колеблются ставки. И тогда цена вашего объекта перестанет быть просто цифрой. Она станет либо выгодной возможностью, либо завышенной амбицией продавца, либо поводом для жестких переговоров.

Где брать информацию или в поле не только картошка растет