Alexander Grigoryev – Специалист по электронным закупкам в сфере капремонта МКД: практическое руководство для поставщика (страница 6)
Для специалиста по закупкам идентификация модели, применяемой в отношении конкретного дома, имеет первостепенное значение, поскольку определяет правовой режим закупки, требования к документации, сроки подачи заявок и порядок обжалования. Если дом числится за региональным оператором, то все процедуры строго регламентированы законом № 44-ФЗ, а любые отклонения от установленной формы заявки влекут безусловный отказ в допуске. Если же дом перешёл на специальный счёт, то необходимо изучать закупочную политику соответствующего ТСЖ или управляющей компании, которая может предусматривать иные критерии оценки, включая неценовые параметры.
Важно отметить, что даже в модели ЕРО собственники помещений сохраняют право на участие в определении видов и сроков работ через представителей в комиссии по приёмке. Согласно части 4 статьи 181 Жилищного кодекса Российской Федерации, в состав приёмочной комиссии должны входить лица, уполномоченные общим собранием собственников. Это создаёт дополнительный канал влияния на качество исполнения контракта, который поставщик должен учитывать при планировании взаимодействия с заказчиком.
Таким образом, региональный оператор выступает центральным институтом системы капитального ремонта в России, обеспечивая стандартизацию процедур и централизованное управление финансовыми потоками. Понимание его статуса, функций и различий между моделями ЕРО и специальных счетов позволяет специалисту по закупкам точно определять правовое поле каждого лота и адаптировать свою тактику участия в соответствии с установленными правилами.
ТСЖ и управляющие компании: особенности закупок по 223-ФЗ
Товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и управляющие организации выступают в роли заказчиков при проведении капитального ремонта многоквартирных домов в случаях, когда средства на эти цели аккумулируются на специальных счетах, открытых на их имя в соответствии с частью 2 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации. В отличие от региональных операторов, такие заказчики подчиняются режиму Федерального закона от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», что определяет принципиальные различия в процедуре отбора подрядчиков, требованиях к участникам и механизмах контроля.
Основой закупочной деятельности ТСЖ и управляющих компаний является закупочная политика, утверждаемая самостоятельно каждым заказчиком в соответствии с частью 6 статьи 3 закона № 223-ФЗ. Эта политика должна содержать описание способов определения поставщиков, порядка формирования комиссии, критериев оценки заявок и перечня случаев, когда закупка может быть проведена у единственного поставщика. Закупочная политика подлежит обязательному размещению в Единой информационной системе в сфере закупок и применяется ко всем закупкам, включая капитальный ремонт. По данным Минэкономразвития России на конец 2024 года, 92 процента ТСЖ и управляющих организаций, осуществляющих закупки по специальному счёту, установили в своих политиках порог проведения конкурентных процедур в размере 100 тысяч рублей, что соответствует рекомендациям Минстроя РФ, изложенным в Методических указаниях от 15 марта 2022 года № 5427-МУ.
Процедура закупки по закону № 223-ФЗ не стандартизирована на федеральном уровне. Заказчик вправе выбрать один из следующих способов: конкурс, аукцион, запрос котировок, запрос предложений или закупку у единственного поставщика. На практике в сфере капитального ремонта преобладают запрос котировок и конкурс, поскольку они позволяют оценить не только цену, но и квалификацию подрядчика, наличие опыта, материально-техническую базу и гарантийные обязательства. Срок подачи заявок, форма документов, требования к участникам и критерии оценки устанавливаются непосредственно в извещении о закупке, которое публикуется в ЕИС не менее чем за десять календарных дней до окончания приёма предложений.
Особенностью закупок у ТСЖ и управляющих компаний является то, что требования к участникам не ограничены перечнем, установленным статьёй 31 закона № 44-ФЗ. Заказчик вправе устанавливать дополнительные условия, например, наличие опыта выполнения работ именно в данном муниципальном образовании, предоставление гарантии на работы сроком не менее пяти лет или использование материалов, сертифицированных в системе ГОСТ Р. Однако такие требования не должны создавать необоснованные барьеры для конкуренции. Согласно Постановлению ФАС России от 18 сентября 2023 года № АЦ-14/23, включение в документацию условия о наличии у участника офиса в границах конкретного региона без обоснования технологической необходимости признаётся ограничением конкуренции и влечёт признание положений закупочной документации недействительными.
Ещё одной особенностью является гибкость в формировании цены контракта. В отличие от закона № 44-ФЗ, где начальная цена строго регламентирована методикой Постановления Правительства № 99, в рамках закона № 223-ФЗ заказчик может определять стоимость работ на основе коммерческих предложений, рыночных цен или внутренних расчётов. Это создаёт как возможности для поставщика – например, предложить инновационное решение по снижению стоимости или повышению энергоэффективности, – так и риски, связанные с недооценкой объёма работ заказчиком.
По данным ГИС ЖКХ на 31 декабря 2024 года, доля домов, осуществляющих накопление средств на капитальный ремонт на специальных счетах, составила 28,7 процента от общего числа домов, включённых в региональные программы. Наиболее высокий уровень перехода на спецсчёта зафиксирован в городах федерального значения: в Москве – 36,2 процента, в Санкт-Петербурге – 34,8 процента, в Севастополе – 29,1 процента. В этих регионах значительная часть закупок на капремонт проводится именно по закону № 223-ФЗ, что делает знание его особенностей необходимым для специалиста по закупкам.
Важно отметить, что несмотря на большую свободу, заказчики по закону № 223-ФЗ остаются под контролем антимонопольных органов. Согласно Обзору практики ФАС России за 2024 год, 18 процентов жалоб по закупкам в сфере ЖКХ были поданы именно по лотам, проведённым ТСЖ и управляющими компаниями, преимущественно по основаниям необоснованного отказа в допуске или непрозрачности критериев оценки. При этом срок подачи жалобы в ФАС составляет десять дней с даты размещения протокола о результатах закупки, что требует от специалиста оперативного мониторинга этапов торгов.
Для специалиста по закупкам работа с ТСЖ и управляющими компаниями требует иного подхода, чем в рамках закона № 44-ФЗ. Здесь недостаточно лишь формально соответствовать требованиям – необходимо анализировать закупочную политику конкретного заказчика, выявлять приоритеты, цена, срок, гарантия, локальное присутствие, адаптировать предложение под них и, при необходимости, участвовать в презентации решения перед советом дома или правлением ТСЖ. При этом сохраняется необходимость документального подтверждения квалификации, опыта и финансовой устойчивости, поскольку даже при гибких правилах заказчик стремится минимизировать риски срыва сроков или некачественного исполнения.
Таким образом, закупки у ТСЖ и управляющих компаний по закону № 223-ФЗ создают более гибкую, но менее предсказуемую среду по сравнению с режимом закона № 44-ФЗ. Успех участия в таких закупках зависит от способности специалиста быстро интерпретировать внутренние правила заказчика, выявлять скрытые критерии отбора и выстраивать доверительные отношения с представителями уполномоченного органа собственников, не выходя при этом за рамки установленных законом границ конкуренции.
Электронные площадки: аккредитация, функции, лимиты ответственности
Электронные площадки являются обязательным техническим посредником при проведении торгов в рамках Федерального закона № 44-ФЗ и добровольным оператором процедур по Федеральному закону № 223-ФЗ. Их деятельность регулируется главой 7 Федерального закона № 44-ФЗ, Постановлением Правительства Российской Федерации № 1085 от 10 ноября 2013 года, а также требованиями Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации к обеспечению информационной безопасности и надёжности систем.
Аккредитация электронной площадки осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти – с 1 января 2023 года таким органом является Минцифры России. Для получения аккредитации оператор площадки обязан соответствовать установленным требованиям, включая наличие собственного программного обеспечения, защищённой инфраструктуры хранения данных на территории Российской Федерации, сертифицированной системы защиты информации, а также финансовой устойчивости. Срок действия аккредитации составляет пять лет, после чего требуется её подтверждение. По состоянию на 1 января 2026 года в Едином реестре аккредитованных электронных площадок, ведомом Минцифры России, числится 19 операторов, из которых 12 активно участвуют в проведении закупок на капитальный ремонт многоквартирных домов. Наиболее востребованными являются АО «Росэлторг», АО «Сбербанк-АСТ», ООО «РТС-тендер» и АО «ЕЭТП», на долю которых приходится 86 процентов всех аукционов по капремонту в 2024 году.