Сергей Коростелев – Теория и практика экономических измерений в недвижимости (страница 10)
При принятии решения о покупке или продаже недвижимости потенциальный участник рынка будет в основном ориентироваться на эмпирические данные. К каким данным относятся цены предложений по аналогичным объектам недвижимости, кадастровая стоимость, доступные данные реестра недвижимости, цены сделок (если доступно).
То, что потенциальный покупатель действительно наблюдает (или может наблюдать) на рынке недвижимости является результатом многочисленных основных событий и процессов, которые составляют фактическую область на рынке, часть из которой является скрытыми от продавца и покупателя. К фактической области относятся процессы, связанные с поиском подходящих объектов недвижимости; проведением переговоров; выяснением законодательных и градостроительных ограничений на проведение сделок; арендные ставки и цены предложений и сделок; правилами оформления сделок; сделки, которые не были завершены из-за отсутствия финансирования или нормативных ограничений и так далее.
На эмпирическом уровне невозможно наблюдать полную и точную картину о том, что на самом деле происходит на рынках недвижимости. Во-первых, эта информация не полная, так как большая часть информации о сделках скрыта. Во-вторых, цены сделок часто искажены по причине уклонения от налогов или определенных договоренностей покупателей и продавцов. В-третьих, из-за нехватки времени и ресурсов для выявления всех возможных сделок с аналогичным имуществом.
Таким образом, ниже эмпирического уровня наблюдаемых цен лежит фактический уровень реального деятельность на рынке недвижимости, где на самом деле происходят многочисленные события, многие из которых не наблюдаемы.
Актуальные события на рынках недвижимости, в свою очередь, вызваны рыночным механизмом рынка. Механизм рынка, это то, что делает возможным переход прав на конкретную недвижимость от продавца к покупателю, которого он может и не знать. Покупатели и продавцы чаще всего не могут оценить рыночный механизм, который лежит в основе реальный области, и который проявляется в виде цен в эмпирической области. Оценщики с этой задачей справляются значительно лучше.
Основная функция механизма состоит в том, чтобы «вызывать» или облегчать передачу или приобретение прав на имущество с использованием системы цен.
Таким образом, рыночный механизм лежит в основе трехуровневой иерархии реальности. На базовом уровне рынкам требуются система, которая поддерживает закон и порядок, установление подлинности собственности, защиты прав собственности права и разрешения споров.
Совершенно очевидно, что без уверенности, ясности и безопасности, обеспечиваемые государственными институтами, рыночный механизм не может работать хорошо.
Далее рассмотрим, как этот государственный механизм рынка реализован в Российской Федерации.
Для объектов недвижимости практически во всех странах предусмотрена специальная процедура перехода прав. И для этого существуют регистрационные системы (чаще всего государственные). История возникновения регистрационных систем началась ещё до нашей эры в Древней Греции и возникла она вследствие появления и развития кредитования под залог недвижимости – ипотеки [8].
Основная особенность ипотеки состоит в том, что залогодержатель никогда не берет себе во владение объект недвижимости, оставляя его собственнику. И поэтому, чтобы третьи лица знали о факте залога, необходимо эти действия где-то зарегистрировать и объявить. Различают две системы регистрационных систем.
Первая система (французская) предусматривает, что права на недвижимость переходят покупателю сразу после подписания договора и акта, но только в отношении участников сделки. В отношении третьих лиц переход прав осуществляется после регистрации сделки в специальном реестре, который ведет специально назначенный чиновник.
Вторая система (немецкая, система поземельных книг). В этой системе переход прав происходит только после изменения записи в поземельной книге (реестре). При этом сам реестр состоит из трех разделов: 1) описание объекта недвижимости, 2) переход прав и 3) обременения.
Регистрационные системы можно также квалифицировать по такому основанию /2/: насколько запись, внесенная в реестр, связана с действительностью соответствующего юридического факта и влечет ли она недействительность сделки. Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют негативной регистрационной системой. Регистрационную систему, в которой запись, внесенная в реестр, перестает быть связанной со своим юридическим основанием и потому не отпадает только в результате его недействительности, именуют позитивной регистрационной системой.
В основу российской регистрационной системы положены следующие принципы /2/:
1. Принцип внесения, т. е. обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона о регистрации).
2.Принцип открытости реестровых данных (п. 4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7 Закона о регистрации).
3.Принцип легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона (ст. 2 Закона о регистрации).
4. Принцип специалитета (ст. 17), под которым следует понимать, во-первых, необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую предъявляются к регистрации, и, во-вторых, тождество объекта недвижимости и его описания с обременениями, изложенными в реестре на основе кадастровых паспортов.
Следует отметить, что это не полный перечень принципов регистрационного режима. Сама суть установления регистрационного режима заключается не столько в регистрации ради самой регистрации, сколько в придании зарегистрированным правам свойства достоверности для всех третьих лиц /21/. Только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи. Этот принцип вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением, так как:
Принцип внесения является важнейшим, системообразующим принципом регистрационного режима. В этой системе невнесенные права не признаются возникшими. В законе это выражено следующим образом: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него» (п. 2 ст. 8 ГК РФ); «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права» (ст. 2 Закона о регистрации). Иначе можно сказать так: нет регистрации – нет и права.
Таким образом, момент возникновения права на недвижимость приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место во французской регистрационной системе – принцип противопоставимости по отношению к третьим лицам), а к совершению органом публичной власти, который принимает решение об удовлетворении заявления и вносит запись о праве в Реестр.
У нас, к сожалению, реализована негативная регистрационная система и запись в ЕГРН не гарантирует правомерность основания регистрации. Отсюда, например, возникает много проблем при сносе объектов недвижимости («ночь длинных ковшей» в Москве) при наличии свидетельств о праве собственности на объект.
В основу нашей системы регистрации недвижимости положена вторая (немецкая) система и действует принцип внесения. Эти положения зафиксированы в ст.131 ГК РФ:
ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.