Пол Салливан – Кодекс состоятельных (страница 12)
Но, как и во всех подобных городах, в нем были свои грязные секреты, и я не имею в виду внебрачные связи и детей, злоупотребляющих наркотиками, которые есть в любом зажиточном городке. Его секрет был финансовый, что хорошо сочетается с тем, что большая часть его средств принадлежала людям, работающим на верхней ступеньке сферы финансов, – банкирам, адвокатам и нескольким менеджерам хедж-фондов. Это не предпринимательский город, если вы не считаете потерю работу в банке и организацию хедж-фонда предпринимательством. Это меритократический город, и деньги считаются пиком достижений. Грязный секрет Дарьена, однако, тот же, что подкашивает все городки с уровнем дохода выше среднего в Калифорнии, Неваде и Флориде: долги, финансовая нагрузка и чрезмерный оптимизм в подсчетах.
«Совершенно ошибочно считать, что большая часть этого сообщества живет по средствам», – сказала Сьюзан Бруно, присяжный бухгалтер, выросшая в Дарьене и вернувшаяся после колледжа. Бруно пятьдесят, она светлая, небольшого роста и привлекательной внешности – такой, которая делает ее архетипической женщиной Дарьена. Сегодня она работает специалистом по финансовому планированию, но он начинала как бухгалтер в Deloitte and Pricewaterhouse Coopers. В Дарьене она была своей, но у нее был взгляд извне на долги ее соседей. В 2012-м, когда мы с ней говорили, она консультировала многих своих друзей и соседей по поводу разрешения их ситуаций. Ее советы обычно похожи: продать большой дом, купить дом поменьше, перестать тратить деньги впустую. Она говорит, что это не то, что хотят услышать люди, просящие ее совета. Некоторые, как она утверждает, предпочитают бежать из города, чем продолжать жить в городе по своим средствам. «Люди уезжают из города, потому что не хотят жить там, где раньше они могли тратить больше», – сказала она так, будто это очевидно, почему они предпочтут уехать, чем жить в жалком доме площадью 2600 квадратных метров.
Я повстречал Бруно в ресторане «1020» на Бостон-Пост-роуд, проходящей через центр Дарьена. Она напористая, но обаятельная. Меня не удивило, что она была замужем за одной из спортивных звезд, мужчине на семь лет ее старше. Она могла стать талисманом города, позволяя людям, любящим или испытывающим отвращение к Дарьену, направлять свои чувства к городу на нее. Ее достоинства: она умна, и она дипломированный государственный бухгалтер, так что она может дать отпор кому угодно. Она управляет своим собственным бизнесом, вырастила двоих детей, которые, по ее мнению, достигли хороших результатов: один закончил колледж в Сан-Франциско и работал в компании Бруно, созданной в Остине, другой был студентом Бостонского университета. Она была замужем за мужчиной, которого встретила, когда ей было 16 – ему было 23, – многие десятилетия. Ее недостатки: она любит посплетничать, но с умом – предваряя непристойные истории словами «если вы повторите это, мой муж-итальянец вас убьет». Она часто хвалится знакомствами с видными людьми, но предана им – всего спустя три недели после того, как Ланс Армстронг был дисквалифицирован в зачете «Тур де Франс» за использование допинга, она рассказывала, как она сделала что-то для Ланса и Шерил (то есть Шерил Кроу, певицы, бывшей любовницы Армстронга), как будто все еще было хорошо иметь к нему отношение. Она также была экспертом в том, чтобы вскользь сообщить в беседе о своей связи с чем-то очень престижным – начиная с ее связи с основателем Университета «Нешнел» в Фэйрфилде и заканчивая ее членством в пляжных и гольф-клубах, о которых я никогда не слышал, но как она давала понять, которые были желанны для многих, – а затем немедленно снижала ценность таких пустяков, призванных повысить социальное положение.
Она, как я с восторгом могу сказать, была идеальной помесью зануды и сплетницы для того, чтобы поведать мне о долговой яме, в которой сидят люди Дарьена. Она рассказывала мне о том, что было для меня самым интересным: как многие из ее друзей и клиентов влезали во все большие долги, имея дорогие дома с еще более дорогой ипотекой. Они были богатыми, но не состоятельными людьми Дарьена.
Когда речь идет о задолженностях, провести тонкую зеленую линию просто, но оставаться на ее верной стороне не так легко. Состоятельные люди с умом пользуются кредитами, вкладывая их в бизнес или покупая что-то, что вырастет в цене, например, дома, которые обычно дорожают в долгосрочной перспективе. Богатые и бедные толпятся по другую сторону линии, влезая в слишком большие долги за вещи, которые им не нужны, которые они не могут себе позволить и которые будут только терять в цене: одежда, дорогие путешествия и обеды, шикарные автомобили, излишние кредиты на обучение по образовательной программе, которая не поможет найти работу, чтобы выплатить займы, и дома, слишком дорогие в сравнении с доходами их владельца.
Это происходило с Дарьеном точно так же, как происходит во многих других менее зажиточных городах. Когда выросли цены на недвижимость в нулевых, большие и прекрасные дома Дарьена также выросли в цене. Богатые люди Дарьена делали то же самое, что делали другие американцы: искали ипотеку, которая позволила бы им купить самый большой дом, который только можно. В Дарьене – подобно многим другим богатым городам, в которых премии были в 4, 5, 10 раз больше базовой шестизначной зарплаты, – люди покупали эти шикарные дома по ипотеке с регулируемой процентной ставкой и выплатой только процентов. Это приводило к тому, что ставка была фиксированной пять, семь или десять лет, и все это время люди платили только проценты. Когда этот период подходил к концу, процентная ставка обновлялась, и они начинали выплачивать основную сумму и проценты, как по обычной ипотеке. Этот момент тогда был как гром среди ясного неба для тех людей, чьи выплаты должны были вот-вот значительно увеличиться. Они не думали, что это произойдет: цены на дома должны расти, чтобы люди могли изменять условия займа или лучше купить дом побольше в более благоприятном районе этого идеального города. Если у них оставался собственный капитал домовладельца, они могли потратить его на приятное путешествие в Тёркс и Кайкос, как если бы они нашли деньги.
Бруно отметила, что, когда богатые Дарьена брали ипотечные кредиты, это казалось рациональным. Люди могли приобретать дома большего размера, чем если бы они брали традиционный заем на 30 лет, или они могли надеяться, что они будут платить проценты только до тех пор, пока они не решат проблемы с деньгами, поскольку премии начисляются только раз в году. Но даже это – с таким размером премии, который определяет босс или, того хуже, целый комитет боссов, – располагает людей на худшей стороне от тонкой зеленой линии. Они примитивно предполагали, что справятся с выплатой долга за дом. Затем экономическая ситуация поменялась, и их ожидания уже не соответствовали реальности. Большинство ипотечных брокеров не предвидели крах цен на недвижимость, и они точно не предполагали, что его усугубит затянувшаяся рецессия, которая подкосит благосостояние высокооплачиваемых финансистов, живущих в местах вроде Дарьена, точно так же, как она повлияет на работников с почасовой оплатой в компаниях с высоким участием потребителей. Но когда две эти силы объединились, задолженность по кредиту стала тяжелым бременем. Дом стоимостью в $3 миллиона и кредитом в $2,4 миллиона теперь стоил $2,1 миллиона, что означало, что теперь он был невыгодным активом, подобно многим другим домам в Америке. Теперь, когда срок выплаты процентов подходил к концу, владелец должен был выплачивать гораздо более высокую сумму по ипотеке или где-то найти $500 000, чтобы иметь достаточно собственных средств в доме, чтобы его рефинансировать. Если вы заработали достаточно денег, чтобы получить ипотеку на трехмиллионый дом, то может показаться, что это не проблема. Но это не соответствует действительности.
Бруно знала людей, которые зарабатывали $2 миллиона в год много лет подряд, откладывая совсем немного, если откладывая вообще. Их дом был не инвестицией, он был частью затрат на их стиль жизни. Чтобы оплачивать все такие затраты, люди получали заем под залог их акций или других инвестиций, которые они не собирались продавать, чтобы набрать сумму на погашение первого взноса. Выплата только процентов по ипотеке высвобождала средства на покупку новой яхты, пары новых роскошных автомобилей, членства в загородном и яхт-клубе, обучения в частной школе или по крайней мере частных преподавателей, а затем платы за обучение в колледже для трех, четырех, пяти детей плюс ежегодные взносы в фонды сбора средств школы. Премию можно было потратить на первый взнос на второй дом на далеком лыжном курорте, плюс на пару недель отпуска. Поскольку $2 миллиона превращаются в $1,2 за вычетом налогов, эти дополнительные траты на стиль жизни выкачивали значительную часть средств, а иногда даже увеличивали задолженность. Проценты по кредиту в $2,4 миллиона со ставкой в 5,5 % составляли $132 000 в год. Но они предполагали – наивно предполагали, – что они выплатят долг со следующей, еще большей премии. Но этого не происходило.
«Статус для вас важнее, – говорила Бруно. – Вам нужно было заплатить за членство в загородном клубе в первую очередь, потому что, если у вас его не будет, вас не наймут, когда вы потеряете свою предыдущую работу. Но теперь у людей просто нет денег, чтобы рефинансировать эти ипотечные кредиты».