Ольга Андреева – Выигрываем споры с застройщиком! Советы адвоката и образцы документов (страница 3)
Стоит сказать и о том, что данное требование закона является больше декларативным, чем реально обеспечительным, поскольку закон не устанавливает никаких требований ни к виду, ни к объему обеспечения, ни к контролю за ним.
1.3. Условие об обязательном страховании ответственности застройщика
В законодательные акты, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и кадастровый учет недвижимости, внесены изменения, связанные с введением обязательного страхования о гражданской ответственности застройщика. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком
с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации (разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений), представляется также один из следующих документов:
– договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
С 1 января 2014 года в договор участия в долевом строительстве должно быть обязательно включено условие, предусматривающее способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
– поручительство банка;
– страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
Если застройщик в качестве способа обеспечения своих обязательств выбирает поручительство банка, то он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также установленные законодательством сведения о банке. Среди них, в частности, осуществление банковской деятельности не менее пяти лет; наличие уставного капитала не менее 200 миллионов рублей и пр.
Кроме того, увеличивается срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года (раньше – на шесть месяцев) больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
1.4. Регистрация договора участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и более того: считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона №214-ФЗ).
Законодатель установил правило о госрегистрации таких договоров в ответ на требование времени: начало строительного бума в нашей стране было «ознаменовано» огромным количеством жуликов, которые перепродавали одни и те же объекты долевого строительства по нескольку раз и у людей изначально не было и не могло быть никакой уверенности в том, что по завершении строительства они окажутся единственными претендентами на приобретаемый объект (чаще всего – квартиру). В судах рассматривалось огромное количество споров по таким объектам.
В настоящее время эта проблема решена посредством введения правила о госрегистрации договоров участия в долевом строительстве. В этой связи, если вам попался застройщик, договоры с которым не проходят госрегистрацию, подумайте: имеет ли смысл с ним вступать в договорные отношения, если вы изначально не можете быть уверенными, что окажетесь единственными, кому «запродан» интересующий вас объект.
Итак, о процедуре госрегистрации договора участия в долевом строительстве
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика и участника долевого строительства). Процедуре госрегистрации посвящена большая подробная норма Федерального закона от 21 июля 1997 года№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – ст. 25.1.
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
– разрешение на строительство;
– проектная декларация;
– план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
– один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов:
– договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
Далее для регистрации остальных договоров участия в долевом строительстве всех перечисленных документов не требуется, необходим лишь сам договор.
Если при рассмотрении представленных на регистрацию документов выяснится, что в отношении одного и того же конкретного объекта уже зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, в регистрации договора долевого участия будет отказано.
Срок регистрации первого договора – 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. После государственной регистрации первого договора регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома или иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более 5 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Госпошлина за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с 1 января 2015 года составляет:
– для физических лиц – 350 рублей
– для организаций – 6 000 рублей
2. Предварительный договор купли-продажи объекта долевого строительства – «серая» схема договора участия в долевом строительстве
Не секрет, что строительство многих объектов финансируется не посредством договоров участия в долевом строительстве, а посредством предварительных договоров купли-продажи еще не построенных жилых и нежилых помещений.
При этом в дополнение к таким предварительным договорам заключается либо договор займа, в соответствии с которым будущий собственник объекта передает его фактическую стоимость заемщику, он же застройщик, либо договор купли-продажи векселя застройщика на сумму стоимости новостройки.
Чем плохи такие схемы и почему лучше их избегать?
Во-первых, предварительные договоры купли-продажи, в отличие от договоров участия в долевом строительстве, не подлежат государственной регистрации, что само по себе гарантирует ваши права на приобретаемый объект гораздо меньше, чем в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Почему? Потому что проконтролировать количество предварительных договоров купли-продажи фактически невозможно и не исключено, что на приобретаемую вами квартиру или иной объект недвижимости будет заключено несколько предварительных договоров, причем ваш окажется далеко не первым. Да, мошенников можно будет привлечь к какой угодно ответственности, но ваши шансы реально вернуть свои деньги стремятся к нулю.
Во-вторых, вексель – это ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы (ст. 815 Гражданского кодекса РФ). Это не деньги, а обязательство выплатить их. И если в предварительном договоре купли-продажи не предусмотрена возможность покупателя оплатить приобретаемую недвижимость при помощи векселя продавца, а срок оплаты векселя еще не наступил и вы не можете воспользоваться процедурой зачета однородных встречных обязательств (ст. 410 Гражданского кодекса РФ), продавец, он же застройщик, может просто отказаться принять у вас свой вексель к оплате.
Опять же, вероятность привлечения такого продавца-застройщика к ответственности и получения судебного решения о взыскании с него уплаченных денег со всеми уместными процентами и неустойками велика, но это трата времени, нервов и денег, а главное – почти никакой перспективы реального удовлетворения ваших требований.
Что касается договора займа – ситуация абсолютно аналогичная с векселем, ведь вексель – это заемное обязательство.