Николай Голованов – Учебник. Правовое регулирование недвижимости (страница 10)

Традиционно сами сделки представляют собой единство четырех элементов. Это:

а) субъекты;

б) субъективная сторона;

в) форма;

г) содержание.

Для действительных сделок необходимо, чтобы все ее элементы не имели порока.

Поскольку сделка – волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом. Юридические лица с общей правоспособностью могут совершать любые сделки, которые не противоречат закону, а юридические лица со специальной правоспособностью – только те сделки, которые соответствуют их целям и разрешены законом.

Так, государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 N 161-ФЗ).

Бюджетное учреждение, согласно п. 5 ст. 123.22 ГК РФ, не отвечает по своим обязательствам недвижимым имуществом независимо от того, по каким основаниям оно поступило в оперативное управление бюджетного учреждения и за счет каких средств оно приобретено.

Автономное учреждение в соответствии с п. 6 ст. 123.22 ГК РФ не отвечает по своим обязательствам недвижимым имуществом, закрепленным за автономным учреждением собственником этого имущества. Недвижимым имуществом, приобретенным автономным учреждением за счет средств от приносящей доход деятельности, оно вправе рассчитаться по своим долгам.

Отдельные виды сделок могут совершаться юридическими лицами при наличии специального разрешения (лицензии). Применительно к сделкам с недвижимостью лицензирование в настоящее время не предусмотрено, но такой опыт существовал до 2002 года, когда риэлтерская деятельность – посредническая деятельность в сфере заключения сделок с недвижимостью, подлежала обязательному лицензированию. Лицензия, выдаваемая физическим и юридическим лицам, подтверждала их профессионализм и тем самым способствовала повышению доверия к деятельности риэлторов. Упразднение лицензирования привело к ослаблению государственного контроля в данной сфере общественных отношений и, как следствие, – к увеличению количества преступлений, связанных с объектами недвижимости, представляющими собой серьёзный актив, привлекающих внимание разного рода мошенников.

Заменивший лицензирование риэлтерской деятельности Стандарт «Услуги брокерские на рынке недвижимости» (2002 г.), по которому оказываются риэлтерские услуги, носит добровольный характер. Равноценным лицензированию признать его нельзя.

Субъективная сторона сделки

Субъективную сторону сделки составляют воля и волеизъявление сторон. Воля – детерминированное и мотивированное желание лица достичь поставленной цели. Волеизъявление – выражение воли лица вовне, благодаря которому она становится доступной для восприятия другими лицами.

Все способы выражения воли могут быть сгруппированы по трем группам:

1. Прямое волеизъявление, которое совершается в устной или письменной форме, например, заключение договора купли-продажи здания (сооружения), сообщение о согласии возместить ущерб, причинённый арендованной квартире, обмен письмами по поводу залога земельного участка и т.п.

2. Косвенное волеизъявление имеет место в случае, когда от лица, намеревающегося совершить сделку, исходят такие действия, из содержания которых явствует его намерение совершить сделку. Такие действия называются конклюдентными. В цивилистике преобладающей (основанной на нормах п. 2 ст. 158 ГК РФ) является точка зрения о том, что конклюдентные действия характерны только для сделок, которые могут быть совершены в устной форме. Однако к числу исключений из этого правила следует отнести принятие наследства путём совершения действий, свидетельствующих об этом: вступление во владение домом, квартирой, другой недвижимостью; принятие мер по сохранению наследственной недвижимости, защите её от посягательств или притязаний третьих лиц; осуществление за свой счет расходов на содержание недвижимости, что допускает п. 2 ст. 1153 ГК РФ.

3. Волеизъявление может быть выражено и посредством молчания. Однако такое выражение волеизъявления допускается только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ). Именно такой случай предусмотрен п. 2 ст. 621 ГК РФ, которая гласит, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а значит, и недвижимым имуществом, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Примером придания молчанию правообразующей силы договором может служить предусмотренное в нем положение (п. 1), согласно которому договор аренды недвижимости будет считаться измененным на предложенных условиях, если контрагент не подаст на них никаких возражений.

Норма п. 2 ст. 621 ГК РФ применяется также к договору безвозмездного пользования недвижимым имуществом (п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Воля и волеизъявление в сделке должны совпадать. Это предполагает:

– отсутствие факторов, которые могли бы исказить представление лица о существе сделки с объектом недвижимости или ее отдельных элементов (обман, заблуждение);

– отсутствие факторов, которые могли бы создать видимость внутренней воли контрагента на заключение сделки с недвижимостью при ее отсутствии (угроза, насилие и т.п.);

– волеизъявление должно быть доведено до сведенья участников сделки с недвижимостью способами, предусмотренными законом.

По общим правилам гражданского законодательства форма сделки может быть устной или письменной. Отдельные сделки могут совершаться путем осуществления конклюдентных действий и молчания.

В соответствии с законом сделки с недвижимостью в основном сориентированы на их заключение в простой письменной форме51, разновидностью которой может являться их нотариальное удостоверение (п. 2 ст. 163 ГК РФ), государственная регистрация (п.1 ст. 8.1 ГК РФ), электронная форма (п.2 ст. 434 ГК РФ). Однако соответствующие правила, установленные законодателем, все же не лишают стороны в отдельных случаях, не противоречащих закону52, заключать и устные сделки с недвижимостью. Так, например, договор аренды земельного участка за небольшую сумму между гражданами на срок менее одного года вполне может быть заключён в устной форме53, однако при наличии спора по условиям такого договора стороны будут лишены права ссылаться на свидетельские показания в соответствии со ст. 162 ГК РФ.

Рассмотрим общие положения о сделках применительно к недвижимости.

Устно могут совершаться любые сделки, если:

а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма (простая или нотариальная);

б) они исполняются при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность;

в) они совершаются во исполнение договора, заключённого в письменной форме, и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения сделки (п. 3 ст. 159 ГК РФ).

Письменная форма сделки предполагает составление документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, а также лицами, должным образом уполномоченными ими.

Сделки могут совершаться не только составлением единого документа, но и путем обмена документами. Например, договор страхования объекта недвижимости может быть заключен путем подачи письменного заявления и получения страхового полиса. Обмен документами может быть осуществлен и посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В некоторых случаях из закона или из существа договора вытекает, что он может быть заключен только путем составления одного документа. Так, договоры купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды здания (ст. 651 ГК РФ) и др. должны быть заключены только путем составления одного документа, в противном случае они будут признаны недействительными.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (например, составление договора на бланке определенной формы, скрепление договора печатью и подписями конкретных должностных лиц и т.п.).

Использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, или иными правовыми актами.

Письменная форма сделки бывает простой и нотариальной. Простая письменная форма – это документ, удостоверенный сторонами сделки; нотариальная форма – это документ, удостоверенный не только сторонами, но и нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия.