Ксения Тимофеева – Юридический справочник на все случаи жизни (страница 7)

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Кроме того, договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

В каких случаях возможно выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма?

Эти вопросы освещены в ст. 84–91 ЖК. Выселение возможно только на основании судебного решения. Действующему законодательству известно три вида выселения:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (ст. 84 ЖК);

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

С предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма граждане могут быть выселены в тех случаях, когда:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (новое жилье предоставляется органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе);

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (новое жилье предоставляет наймодатель);

3) жилое помещение признано непригодным для проживания (новое жилье предоставляет наймодатель);

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В последнем случае возможны два варианта:

1) если капитальный ремонт или реконструкция дома не могут быть проведены без выселения людей, то на время ремонта предоставляется жилое помещение маневренного фонда и договор социального найма не расторгается;

2) взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Критерии благоустроенности жилого помещения установлены в ст. 89 ЖК. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86–88 ЖК, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

С предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма может быть выселен гражданин и проживающие совместно с ним члены его семьи, которые в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер нового жилья должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК).

Без предоставления другого жилого помещения возможно выселение в тех случаях, когда наниматель и члены его семьи:

● используют жилое помещение не по назначению;

● систематически нарушают права и законные интересы соседей;

● бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

В таких случаях наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК). Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

6. Жилищно-строительные кооперативы

Что такое жилищный кооператив?

В соответствии со ст. 110 ЖК жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Также они своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. По терминологии ГК, жилищные кооперативы относятся к потребительским. Потребительским кооперативом ч. 1 ст. 116 ГК признает добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Кто может быть членом жилищного кооператива?

В ст. 111 ЖК закреплено, что право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица. Преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления, имеют граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма.

В соответствии со ст. 121 ЖК гражданин или юридическое лицо, желающее стать членом жилищного кооператива, подает в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Как организуется жилищный кооператив?

В соответствии с ч. 1 ст. 112 ЖК количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Какие положения содержит устав жилищного кооператива?

Статья 113 ЖК предусматривает, что в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Как организуется управление жилищным кооперативом?

В соответствии с ч. 1 ст. 115 ЖК органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.