Константин Бакшт – Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками (страница 13)

Как сделать еще более доходными инвестиции в жилую недвижимость с использованием ипотеки? Можно инвестировать по схеме, о которой мне рассказывал Николай Мрочковский весной 2014 года.

• Первый шаг – купить однокомнатную квартиру площадью от 45 до 55 квадратных метров. В строящемся здании на окраине Москвы. Или в ближнем Подмосковье (5-10 километров от МКАД). Вы можете брать ипотечный кредит на максимально длительный срок. К примеру, 200 000 рублей – первоначальный взнос, 20 000 с небольшим – ежемесячные выплаты по кредиту.

• Через год квартира достраивается. Вы меняете планировку, разделяете квартиру перегородкой. За основной входной дверью делаете мини-тамбур на две двери – на две квартиры. Делаете два санузла.

• В данном случае неважно, строящийся объект или уже построенный, вторичный рынок или нет. Важна площадь по приемлемой цене.

• Итак, получаются две небольшие квартирки примерно по 20–25 квадратных метров, но каждая со своим санузлом. Сдаем две квартиры по уменьшенной стоимости. Если рыночная стоимость сдачи в аренду у полноценной однокомнатной квартиры, к примеру, 20 000-25 000 рублей, то каждую мини-квартиру Вы сдаете за 18 000-20 000. В удачном случае – за 22 000 рублей. Минус платежи за ипотеку 20 000.

• По доходности получается 16 % годовых от вложенной суммы, плюс примерно 10 % годовых – прирост стоимости.

В регионах эта схема тоже работает. Главное, чтобы квартира была достаточно большой площади.

Разумеется, Вам нужно самостоятельно пересчитывать эту схему, исходя из доступных Вам конкретных условий – вариантов квартир, ставок по ипотеке и уровня арендных платежей. Однако в целом принцип, что выгоднее сдавать в аренду две мини-однокомнатные квартиры по 20–25 квадратных метров, пусть даже по уменьшенной ставке, чем одну однокомнатную квартиру площадью 45–55 квадратных метров, будет соблюдаться. Во всяком случае, в бюджетном сегменте рынка сдаваемых в аренду квартир. Дополнительный бонус: стоимость аренды, которую Вы запрашиваете за ваши мини-однокомнатные квартиры, будет выглядеть очень привлекательно. А значит, от желающих арендовать эти квартиры не будет отбоя!

Лучший объект для приобретения

При равной сумме годового дохода чем ниже стоимость инвестиции, приносящей этот доход, тем выше процент дохода от этой инвестиции и лучше ее окупаемость. Значит ли это, что лучшие квартиры для инвестиций – те, которые можно приобрести дешевле всего?

Совсем нет. Более привлекательной является та инвестиция, которая позволяет получить более высокий доход относительно стоимости этой инвестиции. Или (что то же самое) имеет более короткий срок окупаемости. Поэтому одни квартиры сдаются в аренду с минималистским ремонтом и дешевой обстановкой. А в других перед сдачей в аренду делается более качественный, в некоторых случаях дизайнерский ремонт с соответствующей обстановкой. Зато и сдаются в аренду эти квартиры по более высокой цене. Что позволяет поднять доходность и повысить окупаемость инвестиций. В наибольшей степени этот эффект сказывается на квартирах, сдаваемых в аренду посуточно. И разумеется, есть больший смысл в хорошей отделке и обстановке квартиры, расположенной в центре. И меньше смысла серьезно вкладываться в квартиру, расположенную на окраине города.

Таким образом, для Вас важнее процент арендного дохода и срок окупаемости, чем минимальная стоимость квартиры любой ценой. Большое значение также имеет, насколько востребованной окажется эта квартира при сдаче в аренду. От этого зависит, как долго она будет простаивать между тем, как съедет предыдущий арендатор, и тем, как заедет следующий.

У наиболее востребованных квартир очередной арендатор подписывает договор аренды еще до того, как съехал предыдущий. Сегодня съезжает один – завтра въезжает другой. И время простоя стремится к нулю. При этом стоимость квартиры и ее привлекательность для арендаторов совсем не обязательно зависят друг от друга. Я часто наблюдал, что две квартиры схожей площади и уровня отделки, расположенные в одном и том же районе, имеют похожую стоимость. Только одна из них расположена в 12 минутах от метро, а до другой квартиры нужно будет от этого же метро ехать 15–20 минут на маршрутке. Догадайтесь, какая из этих квартир будет более привлекательна для арендаторов и которую из них еще и сдать можно будет дороже.

Необходимо также учесть, что самые дешевые квартиры одновременно могут оказаться и наиболее рисковым приобретением. Вообще, почему стоимость данной квартиры может быть значительно ниже, чем рыночная? Либо хозяева срочно нуждаются в деньгах. Либо хозяева – алкоголики или наркоманы (а квартира «убитая» до состояния тотальной разрухи). Либо есть проблемы с правами собственности на эту квартиру. Велика вероятность, что сначала квартиру продадут. И возьмут за нее деньги. А потом «неожиданно» всплывает нарушение прав какого-нибудь ребенка-сироты. И новых владельцев в полном соответствии с законом попросят выселяться. В данном случае заниженная цена на квартиру создает большой поток желающих ее приобрести. Причем большинство из них будут стремиться приобрести квартиру как можно дешевле. Из них мошенники-продавцы выбирают самого беспомощного, финансово и юридически необразованного «пациента». С ним и проводится сделка. Цель которой – «кинуть» покупателя квартиры на деньги.

Поэтому мой Вам совет – избегайте самых дешевых объектов. Когда речь идет о вторичной недвижимости, самые дешевые объекты одновременно могут быть самыми проблемными. Находящимися в наихудшем состоянии и наиболее рискованными для приобретения.

Кроме того, бессмысленно оценивать квартиру только по метражу, планировке, расположению дома и стоимости метра. Если Вы собираетесь сдавать эту квартиру в аренду, она должна быть отремонтирована. А также оборудована необходимой мебелью и бытовой техникой. Вдобавок, если Вам придется делать в этой квартире серьезный ремонт, это будет Вам стоить не только денег, но и времени и нервов. А Ваше время тоже кое-чего стоит! Поделите Ваш среднемесячный доход на 20 дней и 8 часов в день. Вы получите стоимость часа Вашего рабочего времени. Теперь поделите Ваш среднемесячный доход на 30 дней и 16 часов в день. Вы получите стоимость часа Вашего общего времени. Небольшой косметический ремонт квартиры может растянуться на несколько недель. Серьезный ремонт – на много месяцев, а то и на год. Причем Вы не просто будете тратить деньги, время и нервы. Все это время Вы не сможете сдавать квартиру в аренду и получать от нее доход. Все это необходимо учесть, когда Вы оцениваете совокупную стоимость квартиры. И возможную доходность от инвестиций в эту квартиру.

Какая квартира может оказаться наиболее привлекательной для приобретения? И с какими владельцами квартир предпочтительнее иметь дело покупателю? По моему опыту, оптимальным вариантом может оказаться не самая дешевая квартира. С приличным (или хотя бы приемлемым) ремонтом. И уже частично с обстановкой: чем больше хорошей встроенной мебели – тем лучше! А главное, чтобы продавали такую квартиру обеспеченные (или просто богатые) люди. Адекватные и не находящиеся на момент продажи в стесненных финансовых обстоятельствах. Нам интересен такой продавец квартиры, который ориентируется на то, чтобы продать свою квартиру по нормальной рыночной стоимости метров. Он не будет излишне задирать цену за ремонт. И либо оставит встроенную мебель (а может быть, и значительную часть остальной мебели) Вам в подарок, либо предложит выкупить ее по номинальной стоимости. В такой квартире достаточно сделать небольшой косметический ремонт. Дооборудовать ее мебелью, бытовой техникой – и можно приглашать арендаторов! Я сам был свидетелем того, как в подобные квартиры (уже отремонтированные и оборудованные) заселялись арендаторы уже через несколько недель после того, как их приобрел новый владелец.

А идеальный вариант – это приобретение квартиры с ремонтом, обстановкой и уже находящимся в ней арендатором. Который уже живет в этой квартире несколько лет, каждый месяц исправно платит аренду. И в ближайшие годы не собирается никуда переезжать. Такие варианты я также наблюдал на практике. Причем при покупке квартир не только в России, но и за рубежом. В этом случае арендные платежи начинают поступать к Вам сразу после того, как Вы становитесь собственником квартиры.

Вы можете сказать, что у Вас есть свои пожелания и предпочтения относительно того, как нужно делать ремонт и отделку квартиры. И Вы хотели бы, чтобы квартира была отремонтирована в соответствии с Вашим вкусом. Однако предположим, что Вы серьезно подошли к подбору той квартиры, в которую Вы планируете инвестировать свои средства. Ваши сотрудники (помощники, родственники) осматривают десятки вариантов квартир. И организуют повторный просмотр с Вашим участием по нескольким наиболее привлекательным вариантам. При просмотре этих квартир Вы даете им обратную связь: что Вас устраивает, что – нет, что нравится, что – не очень. Чем больше квартир Ваши помощники отбирают и показывают Вам, тем лучше они понимают Ваши вкусы. И тем более удачные варианты попадают к Вам на рассмотрение. Вы поразитесь, насколько удачно совершенно незнакомые Вам люди (нынешние собственники квартир) могут угадать Ваш вкус в том, что касается ремонта квартиры, отделки и обстановки! Когда Вы осматриваете некоторые квартиры, Вам кажется, что и Вы не сделали бы лучше. А иногда, положа руку на сердце, Вы должны признаться: если бы Вы сами руководили ремонтом, отделкой и обстановкой этой квартиры, Вы не смогли бы достичь такого удачного результата, как то, что Вы видите перед собой.