Ильдар Резепов – Хроники судебных баталий. Реальные истории практикующего юриста (страница 25)

Прошло полгода, и настала пора продлить договор аренды земельного участка, принадлежащего городу, на котором располагался мини-магазин. Для этого Надежда обратилась к риелтору, который специализировался на вопросах, связанных с землей. Они подготовили все необходимые документы и стали ждать ответа от администрации города. Неожиданно для всех в продлении договора аренды земельного участка было отказано.

Вместе с риелтором Надежда обратилась в суд с требованием признать незаконным отказ администрации города и обязать продлить договор аренды земельного участка на новый срок. Ранее в Земельном кодексе РФ действовала статья 36, позволявшая собственнику объекта недвижимости реализовать преимущественное право на владение и пользование землей под ним. На этом и был основан иск в суд.

В ходе судебного разбирательства администрация заявила встречный иск. Городские юристы требовали от Надежды устранить препятствия в пользовании земельным участком и снести магазин. Это требование для начинающей бизнес-леди было поистине шокирующим. Купить недвижимость, чтобы через полгода ее снести, — в высшей степени «удачное» вложение денег!

В этот момент мы и познакомились. Моя клиентка была подругой Надежды и рекомендовала ей обратиться ко мне за помощью. Дело было не из легких, поскольку оно уже разрослось до двух томов, к тому же по отдельным моментам нужна была помощь сторонних специалистов.

Изучив дело, я обнаружил два очень неприятных для Надежды факта. Изначально на месте, где стоял мини-магазин, ничего не было. Земельный участок был получен в аренду с назначением «для проектирования и строительства остановочного павильона, совмещенного с временным мини-магазином». Арендатором было получено разрешение на строительство, после чего права на недвижимость были зарегистрированы в Росреестре. В дальнейшем объект был продан мужчине, который, в свою очередь, перепродал его Надежде. Таким образом, постройка не соответствовала назначению земельного участка.

Вторым моментом стало несоответствие фактической конфигурации и площади мини-магазина характеристикам объекта недвижимости, зарегистрированного в Росреестре. Вместо тридцати метров однокомнатного помещения фактически было двухкомнатное сорокаметровое помещение. Данный факт автоматически делал помещение самовольной постройкой.

С сожалением я объяснил Надежде, что дело было проиграно еще до того, как все обратились в суд. Моя клиентка купила кота в мешке, даже несмотря на то, что право на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке. Оставалось только найти выход из ситуации с минимальными потерями.

Несмотря на то что перспектива положительного исхода стремилась к нулю, я решил использовать все возможные способы отстоять собственность. Одновременно мы готовились к следующему судебному процессу, который позволял вернуть хотя бы свое.

Суд был непреклонен, как и вышестоящие инстанции. В иске моей клиентки было отказано, а иск администрации был удовлетворен в полном объеме. Договор аренды не был продлен, а Надежда была обязана за свой счет снести здание мини-магазина.

В ходе судебного процесса с администрацией города в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, был привлечен продавец мини-магазина. Выяснилось, что объект он приобрел в том виде, в котором тот существовал на момент разбирательства в суде.

К сведению. В процессуальном законодательстве выделяются два вида третьих лиц: заявляющие самостоятельные требования и не заявляющие. К первому виду относятся такие лица, которые имеют свои требования относительно предмета спора. Например, супруг обратился с требованием о разделе совместно нажитого имущества. В свою очередь родители, считая это имущество своим, поскольку передавали денежные средства в дар своей дочери, обращаются о признании на него права собственности в этом же деле. Если самостоятельных требований у третьего лица нет, то такое третье лицо считается не заявляющим самостоятельных требований. Права и тех, и других третьих лиц должны затрагиваться вынесением решения суда.

Мы попытались мирно урегулировать спор с продавцом, однако это ни к чему не привело, поэтому мы обратились в суд с иском о взыскании с продавца суммы, уплаченной по договору, а также убытков, связанных со сносом здания. Суд первой инстанции в иске отказал. Мотивация была убийственной: стороны исполнили свои обязательства по договору, соответственно, оснований для взыскания денежных средств не имеется.

В такие моменты часто люди решают, что юрист некомпетентен, и хотят продолжить работу с другим. И людей можно понять: сначала я взял проигрышное дело и не выиграл его, затем проиграл в деле, где вроде бы справедливость должна быть на нашей стороне. Из такой ситуации я извлек важный урок. В любой ситуации с клиентом нужно быть честным, требуя взамен такое же честное отношение. А еще нужно разговаривать с клиентом, обсуждать ситуацию и не давать ложных надежд.

Я пригласил Надежду в офис, и мы поговорили на тему прошедших судебных процессов, а также обсудили будущие. Женщина была настолько расстроена, что не хотела дальше продолжать бороться за свое имущество. Как говорится, не жили богато, нечего и начинать. И тут мне вспомнились строчки из книги Макса Фрая: «Пока не попробуешь, не узнаешь, как это бывает, и ни черта не поймешь». Перефразировав цитату, я сказал Надежде, что мы никогда не узнаем, получится ли выиграть в суде апелляционной инстанции, если мы не попробуем это сделать. Ведь надежда умирает последней. Последние слова женщина поняла буквально, и со словами «я умру последней, но не сдамся» согласилась идти дальше.

В суде апелляционной инстанции судебные процессы обычно проходят очень быстро: заслушиваются доводы апелляционной жалобы, если апеллянт начинал затягивать, его прерывают, указывая на то, что все это судебная коллегия уже прочитала в подробной тридцатилистовой жалобе и не нужно ее перечитывать. В этот раз нам не только дали выступить, причем и мне, и Надежде (обычно заслушивали кого-то одного), но задали несколько вопросов, которые носили в какой-то степени обвинительный характер: почему не проверили объект перед покупкой? какие документы были переданы для проверки перед сделкой? И так далее. Надежда сообщила, что сделку вел риелтор и она полагалась на его профессиональное мнение. Ответ судей удовлетворил, и они от нее отстали.

Волнительные полторы минуты в совещательной комнате тянулись вечность. Судебная коллегия огласила свое решение по делу, правда оказалась на нашей стороне: суд отменил решение суда первой инстанции и вынес новое, которым все исковые требования были удовлетворены. Надежда вернула вложенные деньги и компенсировала свои убытки. Компенсировать нервы и слезы за полтора года судебных процессов, конечно, не удастся, но это опыт, который, как известно, лучший учитель.

Мнение нотариуса

Деятельность нотариуса у многих ассоциируется с ведением наследственных дел. Причина такого стереотипа заключается в том, что только нотариус во внесудебном порядке оформляет права наследников на имущество покойного родственника. Споры между наследниками разбирает уже суд. Но бывает и так, что спорить приходится с самим нотариусом.

Несколько лет прошло с того момента, как было оформлено наследственное имущество на мать и супругу покойного. У мужчины не было детей, поэтому круг наследников состоял из двух убитых горем женщин. Все необходимые документы были представлены в срок, поэтому процедура вступления в наследство прошла стандартно.

Следует отметить, что срок для принятия наследства составляет шесть месяцев (статья 1154 Гражданского кодекса РФ). Однако обратиться к нотариусу необходимо не после истечения этого срока, а до его истечения. Очень часто на практике встречаются случаи, когда наследники, полагая, что нужно ждать истечения срока в шесть месяцев, пропускают его и обращаются к нотариусу с опозданием.

Однако спустя время выяснилось, что мужчина приобрел два гаража, но оформить не успел. Супруга об этом не знала, поскольку сделка была накануне трагического события. А документы на гаражи хранились у ничего не подозревающего племянника, которому дядя передал их со словами «пусть у тебя полежат». Обнаружилось все это после того, как племянник в связи с переездом в новую квартиру взялся перебирать вещи и, разбирая бумаги, наткнулся на договоры о приобретении недвижимости.

С этими документами наследники вновь пошли к нотариусу. Но здесь была проблема. Любой договор о приобретении недвижимости должен пройти государственную регистрацию. Однако сделка не была зарегистрирована. В договоре фигурировали гаражи как объекты недвижимости, но такой индивидуализирующий признак, как кадастровый номер, указан не был. При этом на договоре была пометка председателя гаражного кооператива о том, что предыдущий собственник выплатил имущественный пай в полном объеме.

Нотариус, сделав запросы о зарегистрированных правах на указанные гаражи, получил ответ об отсутствии возможности предоставить информацию, поскольку данных о недвижимости недостаточно. На этом основании было вынесено постановление об отказе в совершении нотариального действия и было рекомендовано обратиться в суд. В общем, стандартная ситуация, когда нотариус не может выдать свидетельство о праве на наследство из-за какого-либо недочета в документах. В суде эти недостатки устраняются путем представления доказательств.