Игорь Смирнов – Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров (страница 6)

Иногда на практике встречаются более «грубые» варианты подобных схем: продавцу либо «случайно падает на голову кирпич», либо у него в кармане «находятся» патроны или наркотики (а деньги снимаются покупателем после окончания действия соответствующего допсоглашения); либо в банк для получения денег с ответственного хранения предъявляются откровенно фальшивые регистрационные документы (согласно типовому договору с клиентом банк не обязан проверять подлинность последних), а также, в случае расчетов на квартире, в офисе или в других неприспособленных местах, продавца откровенно «кидают» – либо не отдают денег вообще, либо передают только сумму, указанную в договоре (в 2—20 раз ниже оговоренной ранее). Подробнее об этом – в главе 6 нашей книги.

1.6. Лжеадреса

На эту схему обычно попадаются богатые «парамоши» – так на жаргоне мошенники называют иногородних граждан, слабо представляющих местоположение выбранной жилплощади по районам того населенного пункта, где они мечтают поселиться.

Доверчивого клиента приводят смотреть роскошную квартиру в центре Москвы (чаще всего в доме-новостройке), а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу» на окраине. Здесь используются совпадения в именах улиц: например, в столице имеется такой адрес: улица Макаренко, дом 21/2, строение 1А, корпус 2.

Также очень часто лжеадреса встречаются при сделках с загородной недвижимостью: «ушастому фраеру» показывают роскошный коттедж по адресу: Деревня Гадюкино, улица Советская, дом 60А, а документы оформляют на старый дом (просто 60) или даже на халупу-подсобку, в которой жили строительные рабочие, этот особняк возводившие. А сам коттедж уже продан другому «лоху» – пусть потом жертвы бодаются между собой, выясняя, кто круче…

И, безусловно, хитом на «рынке» лжеадресов являются новостройки, которые в большинстве случаев продаются по строительным адресам. Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 5.1.

1.7. Лжедоверенности

Из всех видов доверенностей, предусмотренных действующим законодательством (общая, специальная, разовая, в порядке передоверия, хозяйственная), мошенники манипулируют чаще всего со специальной (Иванов доверяет Петрову продать квартиру, принадлежащую первому, для этого собрать справки, поставить подпись у нотариуса, пройти регистрацию, получить деньги и т. д.), разовой (для совершения одного юридически значимого действия, например, приватизации), а также хозяйственной (о ней более подробно в разделе 4.6). Во всех указанных случаях возможны две разновидности афер:

• в момент выдачи доверенность подлинная

Владелец недвижимости действительно ставит свою подпись под доверенностью, но впоследствии (когда идет регистрация сделки) ее отменяет, либо умирает (естественной или насильственной смертью), либо признается в судебном порядке умершим (умирает «юридически»). Кроме того, часто встречается афера, получившая название «доверенность, подписанная левой рукой».

В этом случае владелец объекта вступает в преступный сговор с аферистами, они вместе идут к любому нотариусу, где нет фото-или видеосъемки такого гражданина, и продавец дает на имя одного из мошенников специальную доверенность на право распоряжения своей квартирой. Но при этом, чтобы в дальнейшем утверждать, что доверенностей никому не давал, продавец подписывает ее «левой рукой», т. е. таким образом, чтобы впоследствии судебно-почерковедческая экспертиза признала, что подпись выполнена другим лицом (фармазонам очень хорошо известна эта техника, и они быстро разъясняют ее «хозяину»).

При такой «подлинной» доверенности квартира продается «лоху». Он вселяется в нее, а через несколько месяцев на пороге появляется продавец, утверждающий, что он квартиру не продавал, доверенности не подписывал, а был в отъезде. Нотариальная контора, естественно в этом случае подбирается «победнее», где системы фотофиксации клиентов и видеонаблюдения не установлены.

После судебного разбирательства «лох» чаще всего оказывается без квартиры и без денег, а продавец ищет нового покупателя…

• доверенность заведомо фальшивая

В этом случае документ либо грубо фабрикуется (например, в Москве все необходимое, т. е. единый нотариальный бланк, печать нотариуса, образцы подписей последних, голографическую наклейку и спецчернила, можно купить за 15–30 тыс. руб. или сделать заказ «под ключ»), либо мошенники вступают в преступный сговор с помощником или и.о. нотариуса и добиваются занесения записи о выданной доверенности в соответствующий реестр (такая «липа» пройдет стандартную проверку на подлинность). Кроме того, на практике часто встречаются лжедоверенности, заверенные не нотариусами, а должностными лицами, имеющими на это право в соответствии со ст. 185 ГК РФ (военнослужащих, из мест лишения свободы, из лечебных учреждений и т. д.). Правда, такие «доверки» сразу вызывают подозрение в подлинности, однако фармазоны не гнушаются и ими.

1.8. Получение предоплаты

Мошенников, работающих по этим схемам, риэлторы называют «авансовиками»: например, жертва дает «продавцу» недорогой квартиры предоплату, а последний благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток «лохов». Основные признаки этой незамысловатой аферы: явно заниженная цена объекта; требование большего аванса, чем принято на рынке (нормальными считаются суммы 20–50 тыс. руб. за объект стоимостью до 6 млн. руб., 50—100 тыс. руб. за цену до 20 млн. руб. и до 300 тыс. руб. за более дорогой); всяческое «оттягивание» продавцом момента оформления и окончательного расчета (чтобы собрать побольше клиентов). Другая разновидность «авансовой работы» (правда, привлечь организаторов этой схемы к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ не удается) – «беспроцентный кредиту населения», когда деньги берутся, незаконно удерживаются и отдаются лоху назад минимум через 3–6 месяцев, или только по суду. Злоупотребляют этим чаще всего небольшие девелоперские фирмы (подробнее см. раздел 5.1).

Также в последнее время на практике часто стала встречаться разводка под названием «просроченная предоплата». При составлении авансового договора (обычно со штрафными санкциями для покупателя) стороны оговаривают крайнюю дату и место совершения сделки (например, 17 мая 2016 г., в помещении банка «АКБ»), За день до этого, т. е. 16-го числа поздно вечером, продавец, наученный аферистами, «взволнованно» звонит покупателю и заявляет, что у него «тяжело заболела мама» и он просит перенести сделку на послезавтра, т. е. на 18 мая. Покупатель чисто по-человечески, конечно, идет навстречу, за что в дальнейшем горько расплачивается: продавец и его представители появляются 17-го числа после обеда в офисе банка «АКБ», где либо в присутствии «местного» нотариуса, либо даже двух «очевидцев», составляется акт, что покупатель на сделку не явился… Предоплата при этом не возвращается на вполне законных основаниях.

Еще одна разновидность работы «авансовиков» (правда, уже в сговоре с бандитами) такова: жертве, которая имеет какие-то деньги, но явно неспособна за себя постоять, дается аванс (оформляется, кстати, как задаток), а потом указанная сумма выбивается в двух-десятикратном размере под разными надуманными предлогами по принципу «была бы спина, найдется и вина».

1.9. Куклы разных видов

Главный принцип работы фармазонов-кукольников: «Ловкость рук – и никакого мошенничества». Случаи вручения продавцу резаной бумаги, ломки купюр и других дешевых трюков мелкой шпаны сейчас практически не встречаются. Если же «лох» пожелает организовать расчеты вне банка (чаще всего жертву в этом случае приглашают в специально снятый на несколько дней или даже часов роскошный «офис»), то в ход идут либо «супердоллары» (для продавца), либо фальшивый детектор валют (деньги покупателя-«лоха» через него пропускают, машинка начинает противно пищать (фальшивка!), и тут же разгневанные продавцы вызывают «полицию», т. е. переодетых в форму сообщников).

Еще один распространенный прием «кукольников» – подмена документов с настоящих на фальшивые. Завладевая таким образом подлинной «правоустановкой», мошенники успешно реализуют схему «чужая» или «многократная», минуя настоящих владельцев. Также в последнее время участились случаи «взятия на конверт» при составлении допсоглашений в банках – продавцу дают подписать один документ, а потом его подменяют на другой, по которому деньги снимает либо покупатель, либо подставной сообщник аферистов.

Еще одна разновидность «кукольной» работы – подмен расписок, выданных продавцом покупателю (особенно когда их две: на заниженную сумму, указанную в договоре (1 млн. руб.) и на «боковик», т. е. разницу между рыночной и «договорной» ценой). При закладке денег в банковскую ячейку продавец в присутствии покупателя собственноручно пишет эти расписки, после чего передает их «своему» юристу или риэлтору. После госрегистрации сделки «представитель» (а иногда, в самых наглых случаях, и сам продавец) передает покупателю взамен ключей от сейфа эти два документа, но уже написанные чужой рукой… В дальнейшем сделка признается недействительной по причине ее безденежности (подробнее об этом см. главу 4 нашей книги), или, как минимум, продавец в судебном порядке требует с покупателя дополнительно сумму, указанную в договоре, т. е. лишний 1 млн. руб.