Дмитрий Гриц – Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком (страница 23)

Расторжение со стороны арендодателя. У арендодателей есть привычка: писать в договоре, что они вправе расторгнуть договор аренды по любому поводу. Это нелогично. Арендодатель, что бы ни случилось, всё равно останется со своим помещением, а вот арендатор при расторжении потеряет деньги, вложенные в ремонт, мебель, оборудование, клиентов, которые привыкли приходить по конкретному адресу.

Руководство к действию: добиться, чтобы у арендодателя было право на расторжение договора в одностороннем порядке только в крайних случаях: например, арендатор задерживает оплату на три месяца или разводит костры в офисе. Больше ничего.

Серьезно, я не вижу оснований лишать арендатора денег и помещения только потому, что он не так согласовал ремонт или сотрудники курили в неположенном месте. Арендодатель – не царь, чтобы вы ходили по струнке и боялись совершить лишнее действие. Понятно, что если государство оштрафует собственника за ваш ремонт или курение, то вы должны возместить эти убытки. Спорьте о возможности оставаться в помещении. При этом проявляйте эмпатию (хотя бы внешне): «Да, конечно, мы понимаем, что есть критически важные нарушения, их мы уважаем».

Андрей Петелин,

CEO «Додо Пицца Евразия»

Мое мнение – расторжение договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя при условии, что арендатор добросовестно выполняет свои обязательства, недопустимо.

Если арендодатель настаивает на расторжении договора, он должен компенсировать стоимость неотделимых улучшений, которые мы, как арендатор, в помещении сделали. Которые теперь уже не забрать. Помимо этого мы инвестировали в маркетинг, чтобы клиент приходил именно в эту локацию. Здесь также может быть предусмотрена неустойка в случае досрочного расторжения со стороны арендодателя.

Еще у нас вот такой опыт. Индексация арендной стоимости: не более чем на 5 %, но если инфляция сильно подскочит, то рост на показатель «инфляция минус 5 %». Это связано с тем, что обычно арендные ставки не растут также быстро, как идут инфляционные процессы, следовательно, привязываться только к инфляции не совсем рыночно.

Депозитный платеж – платим, но договариваемся на двух-трехмесячные каникулы по оплате аренды, то есть не платим ее. До открытия дверей у нас, как правило, проходит три месяца. В этот период мы не зарабатываем, но вкладываемся в ремонт помещения. Часто арендодатели это понимают и принимают. Мы хороший арендатор, от нас не появляются тараканы, но появляется поток людей.

Расторжение со стороны арендатора. Мне часто попадаются договоры, в которых вообще ничего не сказано о праве арендатора досрочно съехать. Такое право должно быть. Конечно, можно попытаться расторгнуть договор на основаниях, которые прописаны в законе, но для этого придется идти в суд и там доказывать свое право. При этом во время суда – это шесть – восемь месяцев – всё равно может начисляться арендная плата.

Обычная причина для спора – за сколько предупреждать о переезде. Логика арендодателя такая: «Я хочу узнать как можно раньше, чтобы найти другого арендатора». Поэтому в договорах появляются длинные сроки, например, арендатор должен предупредить за полгода о переезде, что в реальной жизни не всегда выходит. Получается, арендодатель берет арендатора в заложники.

Борис Дьяконов,

основатель и директор банка для предпринимателей «Точка»

Самая «любимая» моя история о договорах – это аренда. На начальном этапе мы снимали большое помещение в бизнес-центре. Решили переехать в другое место, сообщили арендодателю, а он нам говорит: «Трансферное окно закрылось».

Оказалось, что в договоре прописано: можно отказаться от помещения в течение определенных двух недель, а если этот период прошел, то следующие 11 месяцев ты не можешь расторгнуть договор или сделать с нерыночным штрафом. Ну либо в суд, а это долго и потому дорого. Да и юристы сказали, что тут не выиграть.

Прописывайте для себя условие с таким смыслом: арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, без объяснения причин, если предупредит о расторжении за один – три месяца. Как договоритесь.

За какие убытки платить при переезде. При досрочном расторжении договора арендодатель пытается взыскать с арендатора некие убытки. Запрашиваемый размер убытков может быть сопоставим со стоимостью ремонта, а это миллионы.

На случай суда в договоре должен быть прописан исчерпывающий перечень возможных убытков. Например:

● расходы на приведение помещения в исходное состояние;

● время простоя помещения на время восстановления после вашего пребывания – например, 15 дней;

● расходы на демонтаж оборудования, установленного арендатором на фасаде, но не демонтированного при выезде.

Тут два подвоха. Во-первых, я советую тщательно проверить, что там за убытки и готовы ли вы за них платить.

Обратите внимание на конструкции «и тому подобное», «и так далее», «в том числе, но не ограничиваясь». Это всё пример открытого списка: это значит, что арендодатель сам решит, что считается убытком.

Главное здесь: если в договоре есть виды убытков, список должен быть закрытым. Арендатор платит ровно за то, что прописано в договоре. И никаких фантазий арендодателя.

Если в разговоре с арендодателем прозвучит фраза «Ну мало ли что вы там натворите», постарайтесь пофантазировать вместе с арендодателем и описать, что же это такое реалистично может быть. А в случае чего говорите, что ваши юристы никогда не разрешат вам подписывать договор с открытым списком, поэтому список надо обязательно сделать закрытым. Вы же не против того, чтобы возместить расходы, – вы просто хотите внести ясность в то, какие это могут быть расходы.

Отстоять условия в договоре

Как-то меня уволили во время переговоров. Мой доверитель нашел помещение для аренды: большое, дорогое, но ему очень нравилось. Не нравились только условия договора: они были жесткими для арендатора. Мы решили провести переговоры с арендодателем – бизнес-центром.

День переговоров. В комнате сижу я, доверитель-арендатор, управляющий бизнес-центром, его юрист и риелторы. Встреча идет четвертый час.

Управляющий кричит:

– Да из-за таких юристов вы прогорите! Переговоры окончены, это уже слишком. Мы никому этих условий не давали и вам не дадим!

Управляющий встает из-за стола. Доверитель обращается ко мне с гневом в глазах:

– Дмитрий, ну я вам говорил, что вы перегибаете палку? Мне это надоело, вы уволены!

(К управляющему бизнес-центром.)

– Давайте уберем обсуждение этого пункта, мы согласны на вашу версию. По всем остальным моментам вроде всё?

Так меня уволили прилюдно.

Мое увольнение – продуманный ход, который помог добиться многого во время переговоров. Мы с самого начала играли с доверителем в хорошего и плохого полицейского. Моя задача – продавить арендодателя на максимально выгодные для доверителя условия аренды, но при этом не сорвать сделку и въехать в это помещение.

Увольнение запланировали заранее: если торговый центр вот-вот откажется от сделки, доверитель возвращается на предыдущее условие и меня увольняет. Это такая проверка: до какой степени можно прожимать арендодателя. Тогда мы сэкономили переговорами около восьми миллионов на весь срок действия договора аренды.

О переговорах можно написать много томов. Для предпринимательской юридической книги я выбрал несколько приемов.

Оценка своей позиции

Представьте: на столе договор. В договоре всё более-менее приемлемо, но есть невыгодные условия, и хорошо бы их убрать или заменить другими.

В большинстве случаев о новых условиях компании договариваются на встрече. Если у вас наметилась такая встреча, не спешите ее проводить. 80 % победы – хорошо проработанная заранее позиция. До самих переговоров сначала построим наши доводы и оценим потенциальные доводы и позицию оппонентов.

Первый шаг – распределяем условия договора на три группы:

● обязательные условия, без которых сделка для нас не состоится, она нам просто не нужна, я их называю must have;

● желательные – без которых сделка нам не очень выгодна, для меня они nice to have;

● для торга – для нас необязательные, но обязательные для второй стороны по договору, я называю их to trade.

Когда условия разложены по группам, мы понимаем, за что будем бороться на переговорах, а за что – нет, но будем это обменивать. Допустим, нас как арендатора устраивает цена, но мы не готовы платить обеспечительный платеж за два месяца. Или готовы, но в обмен на скидку на машино-места. Вроде это и так понятно, но в пылу встречи что-то забывается.

Мой совет – разобрать условия структурно. Если речь об аренде, вот что может получиться. Условия выбираем для арендатора.

● Обязательно: стоимость метра не выше 2000 рублей в год.

● Желательно: стоимость метра не выше 1600 рублей в год.

● Нужно арендодателю: ему выгодно сдавать машино-места. Они ему достались почти бесплатно, поэтому маржинальность бешеная. Он готов почти в ноль сдавать в аренду офис, потому что на местах зарабатывает как раз лично представитель арендодателя.

● Обязательно: обеспечительный депозит размером не больше стоимости одного месяца аренды.

● Желательно: без депозита.

● Нужно арендодателю: по нашей информации, арендодателю сейчас нужно много денег. Мы проверяли, это для нас не опасно, и он не собирается скрыться. Предложим заплатить арендную плату сразу за шесть месяцев вперед, начнем переговоры с предложения заплатить арендную плату за три-четыре месяца вперед, но в обмен – отсутствие депозита.