Артем Шапкун – Торги по банкротству: Ваш пошаговый путь от новичка к профессионалу (страница 9)
– Посмотрите, не было ли на него жалоб
– Проверьте, в каких еще процессах он участвует
Стратегический вывод:
Лучше потратить 80% времени на проверку и 20% на сделку, чем наоборот. Due Diligence – это не бюрократия, а ваше главное оружие.
Глава 10. Дерево решений Due Diligence: Ваш пошаговый навигатор
Это дерево решений – ваш интеллектуальный щит. Проходите по нему шаг за шагом, отвечая на вопросы, чтобы обнаруживать и обезвреживать скрытые угрозы. Начинайте всегда с корневой точки.
Корневая точка: Вы начали проверку лота.
1. Ветка: Юридическая чистота объекта
1.1. Проверка ЕГРН. Есть ли обременения (арест, залог, ипотека)?
ДА -> Перейдите к пункту 1.1.1.
НЕТ -> Перейдите к ветке 2.
1.1.1. Обременение – Залог в пользу банка?
ДА -> Действия:
1. Запросите у управляющего подтверждение, что банк включен в реестр кредиторов и требование будет погашено из средств, вырученных с торгов.
2. Получите от управляющего письменные гарантии снятия обременения после вашей оплаты.
3. РИСК: Если гарантий нет, лот опасен. Откажитесь от покупки.
НЕТ -> Действия:
1. Выясните природу обременения (арест суда, сервитут и т.д.).
2. Поймите, будет ли оно снято до или сразу после торгов.
3. РИСК: Бессрочный сервитут (например, для коммуникаций) не снимается. Ценность актива может быть крайне низка.
1.2. Проверка истории права. Были ли сделки в течение последних 3-х лет?
ДА -> Действия:
1. Проверьте, не оспариваются ли эти сделки в суде.
2. Изучите цепочку собственников на предмет аффилированности и "вывода активов".
3. РИСК: Сделку могут оспорить и признать недействительной уже после того, как вы станете собственником.
НЕТ -> Перейдите к ветке 2.
2. Ветка: «Техническое состояние объекта»
Вопрос 1: Проведен ли визуальный инженерный осмотр?
НЕТ -> Действие: Нанять технического специалиста. РИСК: Покупка «кота в мешке».
ДА -> Перейти к Вопросу 2.
Вопрос 2: Использовались ли приборы (тепловизор, влагомер)?
НЕТ -> Действие: Арендовать приборы или нанять эксперта с ними. РИСК: Не выявить скрытые дефекты.
ДА -> Перейти к Вопросу 3.
Вопрос 3: Есть ли подозрения на экологические проблемы (история – завод, АЗС)?
ДА -> Действие: Заказать экоаудит. РИСК: Финансовая катастрофа и обязательства по очистке.
НЕТ -> Перейти к следующей ветке («Финансовая диагностика» или «Рыночный спрос»).
3. Ветка: Физический контроль и текущее использование
3.1. На объекте есть арендаторы или иные пользователи?
ДА -> Перейдите к пункту 2.1.1.
НЕТ -> Перейдите к ветке 3.
3.1.1. Проверьте договор аренды.
3.1.1.1. Есть ли в договоре пункт о переходе прав к новому собственнику?
НЕТ -> Действия:
1. Вы можете расторгнуть договор.
2. Ваш козырь. Можно выкупить лот и освободить помещение.
ДА -> Перейдите к пункту 2.1.1.2.
3.1.1.2. Есть ли в договоре скрытые "ядерные" пункты?
Пункт о праве вето на сдачу другим арендаторам? -> Действия:
1. Оцените, насколько этот пункт блокирует доходность.
2. Попробуйте договориться с арендатором об отказе от этого права ДО торгов.
3. Рассчитайте стоимость актива БЕЗ возможности сдачи площадей конкурентам арендатора. Если дисконт недостаточен – ОТКАЖИТЕСЬ.
Пункт о праве арендатора расторгнуть договор при смене собственника? -> Действия:
1. Рассчитайте стоимость актива БЕЗ этого ключевого арендатора.
2. Будьте готовы к падению доходности сразу после покупки.
Договор субаренды? -> Действия:
1. Проверьте, разрешена ли субаренда основным договором.
2. Если нет, вы можете расторгнуть основной договор, но субарендаторы будут сохранять права до конца своего срока. Готовьтесь к долгой "войне".
4. Ветка: Техническое состояние и инфраструктура
4.1. Это недвижимость или оборудование?
НЕДВИЖИМОСТЬ -> Перейдите к пункту 3.1.1.
ОБОРУДОВАНИЕ -> Перейдите к пункту 3.2.1.
4.1.1. Проверьте техническую документацию.
4.1.1.1. Есть ли акт ввода объекта в эксплуатацию?
НЕТ -> Действия:
1. Легализовать "самострой" почти невозможно.