Артем Шапкун – Торги по банкротству: Ваш пошаговый путь от новичка к профессионалу (страница 12)
Ведите журнал контактов:
– Кто звонит (частные лица/инвесторы/риелторы)
– Какие вопросы задают
– Что их смущает
– Готовность к быстрой сделке
Кейс: «Заброшенный цех в промзоне»
Исходные данные:
– Лот: Производственное помещение 2000 м²
– Начальная цена на торгах: 15 млн. руб.
– Рыночная цена аналогов: 25-28 млн. руб.
Действия:
1. Создали объявление: «Производственное помещение 2000 м² под ремонт»
2. Установили цену: 22 млн. руб. (на 15% ниже рынка)
3. Использовали фото фасада и планировку из технического паспорта
Результат за 48 часов:
– 423 просмотра
– 47 звонков
– 18 заявок на просмотр
– 3 предварительных предложения
Анализ откликов:
– 60% звонков – от логистических компаний
– 25% – от производственников
– 15% – от инвесторов
Вывод: Рынок готов поглотить такой объект. Можно участвовать в торгах с лимитом до 18 млн. руб.
СТРАТЕГИЯ 2: «ПРЕДЗАКАЗ» (Поиск конкретного покупателя)
Суть: Найти реального покупателя, готового заключить предварительное соглашение.
Пошаговый алгоритм:
ШАГ 1: ЧЕСТНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Заголовок: «Уникальное предложение – предзаказ под торги»
В описании указывайте:
– Реальную ситуацию с объектом
– Процедуру банкротства
– Сроки возможной сделки
– Условия предзаказа
ШАГ 2: РАБОТА С ВОЗРАЖЕНИЯМИ
– Типичное возражение: «Почему нельзя посмотреть сейчас?»
– Ваш ответ: «Объект находится под арестом, просмотр возможен только в присутствии пристава. Готов предоставить все документы по процедуре банкротства»
ШАГ 3: ЮРИДИЧЕСКОЕ ОФОРМЛЕНИЕ
Используйте типовой предварительный договор
Размер обеспечительного платежа: 3-7%
Пропишите условия возврата при невозможности сделки
Кейс: «Элитная квартира с обременениями»
Ситуация:
– Лот: 4-комнатная квартира в центре
– Начальная цена: 40 млн. руб.
– Рыночная цена: 65 млн. руб.
– Риски: возможные долги по ЖКХ
Действия:
1. Разместили объявление: «Элитная квартира в центре – предзаказ под торги»
2. Цена для предзаказа: 55 млн. руб.
3. Условие: обеспечительный платеж 2 млн. руб.
Результат:
– Нашли 2 потенциальных покупателей
– Один подписал предварительный договор
– Второй предложил альтернативные условия
Итог: Купили лот на торгах за 45 млн. руб., сразу перепродали за 55 млн. руб. Чистая прибыль – 8 млн. руб. (минус 2 млн. руб. возвращенный аванс).
СТРАТЕГИЯ 3: «АНАЛИЗ КОНКУРЕНТОВ» (Исследование рынка)
Суть: Глубокое изучение действующих предложений и их динамики.
Пошаговый алгоритм:
ШАГ 1: СБОР РАЗВЕДДАННЫХ
Составьте таблицу мониторинга:
– Цена и динамика изменений
– Срок размещения
– Количество просмотров
– Активность продавца