Александра Лазарева – Ваш участок под ключ: Как выбрать, проверить, оформить и построить без рисков и ошибок (страница 2)

Шрифт

Выбор земельного участка – это решение, которое определяет ваши возможности и юридические риски на годы вперед. Ключевой принцип, который должен усвоить каждый покупатель: правовой статус земли определяется двумя параметрами, которые всегда нужно проверять в Выписке из ЕГРН:

1. Категория земель (например, «земли населенных пунктов», «земли сельскохозяйственного назначения»).

2. Вид разрешенного использования (ВРИ) (например, «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)»).

Ошибка, приводящая к судебным спорам: смотреть только на ВРИ, игнорируя категорию. Строить дом для постоянного проживания можно и на землях населенных пунктов, и на сельхозземлях, но процедура, риски и последствия будут кардинально разными.

1.1. Типы земельных участков:

Земля – это не просто земля, а целый мир возможностей. Она может превратиться в уютный дом, плодородный сад, процветающее фермерское хозяйство или динамичный коммерческий центр. Чтобы сделать правильный выбор, важно уяснить, какие типы земельных участков существуют и что они представляют собой.

Ключевой принцип: Назначение земли определяется двумя параметрами, которые обязательно нужно проверять в Выписке из ЕГРН:

1. Категория земель (например, «земли населенных пунктов», «земли сельскохозяйственного назначения»).

2. Вид разрешенного использования (ВРИ) (например, «индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)», «ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)», «ведение садоводства»).

Ошибка покупателя: Смотреть только на ВРИ, игнорируя категорию. Строить дом для постоянного проживания можно и на землях населенных пунктов, и на сельхозземлях, но процедура и последствия будут разными.

1.2. Для индивидуальной жилой застройки (ИЖС):

Земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) – это земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома для постоянного проживания. Для ИЖС разрешено строительство отдельно стоящего жилого дома с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 метров, предназначенного для проживания одной семьи (ч. 1 ст. 51.3 ГрК РФ).

Это отличный вариант для тех, кто мечтает о собственном доме, где можно создать уют и комфорт по своему вкусу.

Категория: Только земли населенных пунктов.

• Назначение: Строительство одно- или многоэтажного жилого дома для постоянного проживания.

• Характеристики: Обычно имеет подключение к центральным коммуникациям (электричество, водоснабжение, газоснабжение), расположен в жилом районе или в пределах поселка.

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству жилых домов, например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки, архитектурный облик.

• Документация: Необходимо получить согласованное уведомление о планируемом строительстве жилого дома, оформить проектную документацию (при желании) и провести кадастровый учет построенного дома.

• Важно: Проверьте наличие градостроительного плана, наличие разрешения на строительство (уведомления о планируемом строительстве) и возможность подключения коммуникаций.

1.3. Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ):

Земельный участок с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) – это земельный участок, предназначенный для производства сельскохозяйственной продукции, содержания сельскохозяйственных животных, строительство жилого дома, гаража и других вспомогательных строений.

Критически важно различать:

Приусадебный земельный участок (в пределах населенного пункта): На нем РАЗРЕШЕНО строительство жилого дома и хозпостроек.

Полевой земельный участок (за пределами населенного пункта, на сельхозземлях): На нем ЗАПРЕЩЕНО капитальное строительство. Разрешено только возведение некапитальных построек для хранения инвентаря и урожая.

Проверка: В Выписке из ЕГРН должно быть четко указано: «Для ведения ЛПХ (приусадебный земельный участок)» и проверяем категорию земель «земли населенных пунктов» или «земли сельскохозяйственного назначения».

• Назначение: Ведение огородничества, животноводства и других видов сельскохозяйственной деятельности для собственных нужд с возможностью строительства жилого дома, вспомогательных построек, гаража.

Выращивание овощей, фруктов, зелени, разведение домашней птицы, скота – позволяет получать свежие, натуральные продукты питания для собственного потребления и экономить семейный бюджет.

• Характеристики: Обычно расположен в пределах поселка или в сельской местности, может иметь частичное или отсутствие подключения к центральным коммуникациям.

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству жилых домов, хозяйственных построек например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки.

• Документация: Необходимо получить разрешение на строительство жилого дома, оформить проектную документацию (при желании) и провести кадастровый учет построенного дома.

• Важно: Убедитесь, что земля пригодна для ведения ЛПХ, что разрешено строить, каких животных разводить. Все это можно посмотреть в Градостроительном плане и в Сведениях из ИСОГД (заказать можно через МФЦ или портал «Госуслуги»).

1.4. Для садоводства:

Актуальное законодательство (ФЗ-217 от 29.07.2017): Понятия «дачный участок» больше не существует. Есть только садовые и огородные земельные участки.

Земельный участок с видом разрешенного использования «ведения садоводства» подразумевает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

• Назначение: Ведение садоводства и огородничества в рамках садоводческого товарищества (СНТ).

• Характеристики: Обычно имеет ограниченную инфраструктуру (дороги, электричество), может не иметь централизованного водоснабжения и газоснабжения.

• Документация: Необходимо получить разрешение на строительство жилого дома (уведомление о начале строительства), оформить проектную документацию (при желании) и провести кадастровый учет построенного дома.

Важно: Узнайте правила СНТ, стоимость вступительного и ежегодного взноса, наличие огородных участков, возможность прописки.

Для того, чтобы узнать разрешено ли размещение жилого дома в границах земельного участка с видом разрешенного использования «ведение садоводства» необходимо заказать сведения из ИСОГД (Госуслуги или МФЦ).

1.5. Для фермерства (КФХ):

Важно: Земли сельхозназначения часто имеют большие минимальные размеры (например, 3–5 Га в зависимости от региона). Строительство зданий и сооружений, необходимых для деятельности КФХ, разрешено, но жилой дом для фермера может быть построен только при условии необходимости постоянного присутствия на участке (это сложная процедура, часто требующая судебного разбирательства). В Краснодарском крае строительство жилых домов на землях сельхоз назначения запрещено.

• Назначение: Ведение сельскохозяйственной деятельности (земледелие, животноводство, рыбоводство) в коммерческих целях.

• Характеристики: Обычно имеет большую площадь, расположен в сельской местности, может иметь специфические требования к почвам, рельефу и климату.

Строительство жилого дома: Это сложная и спорная процедура.

Указание на высокие риски: Строительство жилого дома на землях КФХ возможно только при условии, что без постоянного проживания на участке ведение хозяйства невозможно. Это требует обоснования в проектной документации и часто оспаривается региональными властями. Успех зависит от позиции местной администрации и судебной практики. Риск отказа очень высок. В Краснодарском крае, например, строительство жилых домов на землях сельхозназначения практически запрещено.

• Важно: Проверьте пригодность земель для ведения сельского хозяйства, наличие необходимой инфраструктуры (дороги, коммуникации, хранилища), возможность получения государственной поддержки.

1.6. Для коммерции:

Уточнение: ВРИ должен быть конкретным: «торговля», «магазины», «гостиничное обслуживание», «общественное питание», «автомобильные сервисы» и т. д. Перед покупкой необходимо заказать ГПЗУ и убедиться, что параметры участка (площадь, конфигурация, подъездные пути) позволяют реализовать ваш проект.

Земельный участок с видом разрешенного использования, например – «магазины» подразумевает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров.

• Назначение: Строительство коммерческих объектов (магазинов, рынков, офисов, складов, гостиниц).

• Характеристики: Обычно расположен в городской или пригородной зоне, имеет развитую инфраструктуру (транспорт, коммуникации), может иметь специфические требования к размещению (близость к дорогам, транспорту, населенным пунктам).

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству, например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки, архитектурный облик.

• Документация: Необходимо получить разрешение на строительство, оформить проектную документацию, провести кадастровый учет.

1 2 3 Вперед