Александр Мирошниченко – Лидеры рынка недвижимости. Лучшие стратегии (страница 8)

Сам же объект сделки можно проанализировать с помощью общедоступных ресурсов:

– Notariat.ru: Содержит реестр всех открытых наследственных дел, в том числе архивных.

– Сайт администрации: Ресурсы по реестрам самовольных объектов помогут избежать приобретения проблемной недвижимости.

С целью проведения анализа объекта недвижимости в обязательном порядке необходимо проверить информацию по выписке из ЕГРН на наличие или отсутствие залогов, арестов, запретов на регистрацию и аренду, а также на наличие собственников несовершеннолетних лиц. Если имеется возможность, то запрашиваем у продавца выписку из ЕГРН о переходе прав, в которой будут отражены все собственники данного объекта недвижимости за весь период его существования, что позволит отследить частоту отчуждения объекта.

Если объект недвижимости слишком часто перепродается, это может быть подозрительным, так как возможно проходят какие-либо судебные тяжбы, в рамках которых решается судьба данной недвижимости. В случае, если имеются сведения, что недвижимость продается наследниками, необходимо убедиться, что все наследники вступили в наследство и что все они будут участвовать в сделке.

Помимо прочего, рекомендуется проверить наследственное дело по фамилии, имени и отчеству умершего наследодателя и дате смерти, чтобы получить сведения об открытии наследственного дела и наличии или отсутствии других наследников, которые могут претендовать на данное имущество, путем последующего оспаривания сделки.

Особое внимание при подготовке к сделке стоит обратить на составление договора, а также на соблюдение формы сделки.

Совершение сделки включает несколько этапов:

– Проведение предварительных переговоров для согласования условий сделки.

– Необходимость заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости, в котором устанавливается намерение заключить основной договор купли-продажи, сроки, когда будет заключено основное соглашение, а также условия основного договора. Объект, в отношении которого будет совершена сделка, должен быть индивидуально определен.

– Условие о задатке. Отсутствие задатка или подписанного предварительного договора купли-продажи позволяет одной из сторон отказаться от сделки, в то время как другая сторона может лишиться других вариантов выбора объектов или иного порядка заключения сделки, от которых отказалась ранее.

– Сбор всей необходимой документации, который осуществляют обе стороны, так как они заинтересованы в положительном исходе сделки.

– Заключение договора купли-продажи. По основному договору купли-продажи недвижимости право собственности переходит к приобретателю (покупателю) после проведения государственной регистрации права, возникшего из сделки, в Росреестре.

В случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки, либо данное требование установлено законом, покупатель и продавец переходят к стадии удостоверения сделки и последующей государственной регистрации права у нотариуса.

– Государственная регистрация прав на объект недвижимости. Покупатель становится новым собственником после получения актуальной выписки из ЕГРН.

Не каждый договор купли-продажи имеет юридическую силу. В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ основаниями признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным являются:

– мнимая сделка, которая совершена только на бумаге, но фактически не исполнена;

– притворная сделка, когда, к примеру, оформляется документация как при продаже квартиры, но на самом деле квартира дарится;

– сделка, совершенная недееспособным лицом.

Также, если сделка была совершена в период наличия долговых обязательств одной из сторон, и эта сторона впоследствии проходит процедуру банкротства, то в данной ситуации нарушаются права кредиторов должника. Например, сделка могла быть совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене.

При этом оспорить сделку в период прохождения процедуры банкротства может как финансовый управляющий, так и любой другой из кредиторов.

В договоре необходимо указать следующие разделы:

– Предмет сделки: Указывается объект недвижимости, подлежащий реализации. Рекомендуется подробно описать имущество, чтобы без сомнений стороны могли его индивидуализировать, включая его площадь, адрес, этажность, целевое назначение, кадастровый номер и другие важные данные.

– Характеристика объекта: Включает наличие или отсутствие обременений, стоимость и категорию объекта. Стоимость объекта и порядок расчетов требуют особой конкретизации, чтобы в дату сдачи документов на государственную регистрацию прав в Росреестре для одной из сторон не оказались сюрпризом дополнительные расходы.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.