Галина Парусова – Секреты покупки и продажи квартиры без риска. Успешная сделка (страница 7)

Последний момент – подача договора на государственную регистрацию, срок зависит от региона, от типа сделки.

Юридическое и физическое освобождение картиры, акт передачи

После того, как договор купли-продажи зарегистрирован и новый владелец получил свидетельство о государственной регистрации права, наступает следующий этап сделки – передача квартиры, подписание акта передачи квартиры. Этому торжественному моменту предшествует физическое освобождение квартиры, то есть вывоз вещей и мебели, если таковые имелись в квартире, и юридическое освобождение квартиры, что означает постановку на регистрационный учет продавца по новому месту жительства, если он не успел «выписаться» до сделки. В таком случае необходимо изначально договориться об удержании небольшой суммы денег, чтобы стимулировать продавца побыстрее делать шаги по снятию с регистрационного учёта.

Акт передачи квартиры – документ, составляемый сторонами – участниками в простой письменной форме (по стандартам Москвы), где они подтверждают своими подписями, что квартира передана (получена) в том виде, в каком была на просмотре, кроме того переданы (получены) ключи от квартиры, платёжные документы (квартплата, электричество, газ, абонентская плата за телефон, междугородные и международные разговоры), показывающие отсутствие задолженностей за коммунальные услуги.

Обращаю особое внимание на слова «квартира передана в том виде, в каком была на просмотре», ваше право включить их в акт. В данном случае именно покупателю квартиры следует быть особенно бдительным, но и продавец не должен после получения задатка или аванса менять немецкие смесители на кухне или в ванной на китайские, снимать с дверей дорогую итальянскую фурнитуру, наносить квартире иной ущерб.

Чтобы не было нежданных сюрпризов, на этапе первых договорённостей и внесения задатка или аванса, продавцу и покупателю надо составить опись того, что остаётся в квартире, скрепив её подписями сторон, оставив каждому участнику по экземпляру. Опись особенно актуальна в том случае, если продаётся квартира с дорогостоящим ремонтом или квартира, меблированная полностью или частично. Для подобных случаев рекомендую покупателям составить соглашение с продавцом квартиры о том, что будет удержана небольшая денежная сумма от стоимости квартиры, (её размер обсуждается ещё на этапе переговоров), и возвращена, например, при подписании акта передачи, когда покупатель сможет убедиться, что квартира находится в том состоянии, в каком он видел её при просмотре.

Однажды в моей практике произошёл удивительный случай. После смерти супруга пожилая женщина-москвичка решила продать двухкомнатную квартиру и приобрести взамен однокомнатную в том районе столицы, где жила её дочь. Одним из условий покупки при заключении эксклюзивного договора с агентством был поиск квартиры в хорошем состоянии, потому что делать ремонт ей было не под силу да и не было лишних денег, доплату она хотела использовать как дополнение к пенсии. После получения задатка за продаваемую недвижимость такая однокомнатная была вскоре подобрана. Сделка прошла хорошо, а вот при подписани акта передачи квартиры возникла проблема.

Когда мы с клиенткой пришли принимать квартиру, увидели в толще внешней стены словно вырубленный проём размером 50 см х 50 см, которого не было при просмотре квартиры. Откуда он появился? Оказалось, что бывший собственник однокомнатной квартиры когда-то встроил в стену сейф, после продажи квартиры он решил забрать его, полагая, что сейф – личная вещь, вот и разворотил стену. Получалось, что наше агентство, обещающее подобрать женщине квартиру в хорошем состоянии не выполнило условия договора, ведь надо и стену заделать, и обои переклеить в комнате, а не только закрыть ими кусок стены.

Пришлось поднимать вопрос о разрушенной стене на уровне руководителей агентств недвижимости. Решили его положительно, бывший собственник компенсировал материальные потери новой владелице квартиры. В истории, подобной этой, меня волнует другой вопрос: сможет ли решить позитивно такие проблемы покупатель без агентства недвижимости. Ответ на этот вопрос зависит от того, какой договор он подписал с агентством.

На рынке недвижимости Москвы был период, когда справка об отсутствии задолженностей входила в пакет документов, подаваемых на регистрацию договора купли-продажи. Позднее данную справку для регистрации сделки отменили. Зря, потому что увеличилось количество случаев, когда продавались квартиры с задолженностями по коммунальным платежам. Настоятельно советую покупателям проконтролировать вопрос с оплатой коммунальных платежей, несмотря на то, что в случае неуплаты долги относятся к предыдущему собственнику квартиры. Рекомендую покупателям включить пункт о предоставлении справки о задолженности в соглашение с продавцом на этапе формулирования договоренностей о предстоящей сделке.

Практика показывает, как иногда сложно доказать работникам ЖЭКа или ЕИРЦ, что долги не относятся к новому владельцу квартиры, особенно в том случае, если человеку нужно быстро зарегистрироваться в квартиру или срочно получить необходимые справки, например, для пенсии или субсидии. Уважающие себя и покупателя продавцы обычно не ленятся взять в соответствующих организациях справки об отсутствии задолженностей.

Бывают ситуации, когда радостные покупатели приобретают квартиру с долгами по коммунальным платежам. Радуются они потому, что в таком случае приобретают квартиру по цене ниже рыночной. Что порекомендовать им? Я бы включила в договор купли-продажи квартиры пункт с указанием полной суммы долга и сроком его оплаты. Но и в таком случае советую получить от продавца справку из ЖЭКа с указанием размера долга, чтобы проверить, что сумма, указанная в договоре и в справке совпадают. Помните поговорку: «Доверяй, но проверяй».

Продавец квартиры обязан помнить о том, что если договор купли-продажи зарегистрирован, деньги им получены, но акт передачи квартиры не подписан по какой-либо причине, в случае, например, пожара или залива жилого помещения вся ответственность лежит только на нём, бывшем владельце. Если же акт передачи подписан обеими сторонами, в случае непредвиденных событий отвечает за жильё уже новый собственник. Помните об этом!

Ещё один важный момент: в акте надо указать, что стороны произвели взаиморасчёты и не имеют друг к другу претензий. Нотариальное заверение акта передачи квартиры не требуется (по стандартам г. Москвы).

Акт передачи квартир

г. Москва «___»___________201_г.

Мы,_______________________________________________________________,

проживающ_____ по адресу: ______________________________________________________________________,

проживающ____ по адресу: ________________________________________________________

именуем____ в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и

__________________________________________________________________,

проживающ____ по адресу: ______________________________________________________________________,

проживающ____ по адресу: _______________________________________________________

_________________________________________________________________,

именуем____ в дальшейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны,

в соответстввии со ст. 556 ГК РФ, составили настоящий акт о нижеследующем:

– «ПРОДАВЕЦ» передал, а «ПОКУПАТЕЛЬ» принял квартиру по адресу:

____________________________________________________________________,

в соответствии с договором купли-продажи квартиры, заключённым в простой письменной форме «_____» ________________ 201__ г., зарегистрированным в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимосе имущество и сделок с ним «_____» ______________ 201__ г. за №_______________.

2. «ПРОДАВЕЦ» передал, а «ПОКУПАТЕЛЬ» принял указанную квартиру надлежащего качества (ст. Ст. 475, 557 ГК РФ), ключ от квартиры, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, электроэнергии, абонентской плате за телефон.

3. Материальных претензий друг к другу мы не имеем, договор нами подписан добровольно, стоимость квартиры согласована. Деньги за проданную квартиру «ПРОДАВЕЦ» от «ПОКУПАТЕЛЯ» получил полностью.

4. В случае возникновения задолженности по абонентскому телефонному номеру ___________________________, «ПРОДАВЕЦ» обязуется оплатить её в полном объёме (включая междугородные и международные переговоры) до «___» _____________ 201__ г.

ПОДПИСИ:

Покупателю настоятельно рекомендую взять с продавца расписку о получении денег за проданную квартиру, написанную по специальной форме.

Расписка о получении денег

О расписке пойдёт особый разговор. В области недвижимости существует 3 самых распространённых ситуации, когда необходима расписка о получении денег:

1. когда вы даёте задаток или аванс за понравившуюся недвижимость,

2. когда вы приобрели недвижимость и берёте у продавца расписку о получении денег за проданную недвижимость,

3. когда вы снимаете квартиру в аренду и ежемесячно получаете расписку о получении денег с наймодателя.

Как грамотно оформить расписку о получении денег?

1. Вся расписка о получении денег должна быть написана собственноручно тем человеком, который получает деньги, то есть продавецом недвижимости. В том случае, если от имени продавца при подписании договора купли-продажи действовал другой человек по доверенности, удостоверенной нотариусом, надо убедиться, внимательно прочитав документ, есть ли у доверенного лица полномочия в получении денег, а, значит, в написании расписки в получении денег за недвижимость. Если таких полномочий нет (в доверенности не написано, что доверенное лицо может получать деньги), то и писать расписку он не может. Кроме того, при наличии доверенности настоятельно рекомендую лично убедиться, не отзывалась ли она доверителем. Можно принять напечатанную расписку только в одном случае, если она заверена нотариусом.